合同法第九章 租赁合同(0513更新).pptVIP

武汉欧亚达股份有限公司与湖北鸿达市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案（参考与指导2005年第4辑第162页） 【要旨】房屋租赁，是指出租人将其依法所有或占有的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《合同法》规定，当事人意思表示真实且不违反法律法规禁止性规定的合同具有法律效力。一九九四年《城市房地产管理法》第五十二条并未将出租人对房屋租赁合同标的物享有所有权作为认定城市房屋租赁合同效力的条件，其本身不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定。经房屋所有权人依法授权的非房屋所有权人，因授权取得出租人资格，所签订的房屋租赁合同依法有效。 【延伸阅读】押租金的返还关系 契约地位承受引起的押租金问题，虽然在司法实践中成为双方当事人争议焦点的并不多见，但亦有不少判决对押租金的归属和返还关系作出了判断。从实践中来看，主要有以下几种处理方式：一是依原出租人是否向新所有权人转交了押租金判断押租金返还关系。若原出租人向新所有权人转交了押租金的，租期届满时，由新所有权人承受原押租金关系，或用以抵扣租金等相关费用，或予以返还；承租人不得向原出租人要求返还(如“沈某某诉申某某房屋租赁合同纠纷案”、[1]“某某诉某某房屋租赁合同纠纷案”[2])。若押租金仍留存于原出租人处的，则承租人向原出租人要求返还(如“上海开佳五金机电有限公司等与项某某等房屋租赁合同纠纷上诉案”、[3]“XX公司诉XX公司房屋租赁合同纠纷案”、[4]“沙某诉查某房屋租赁合同纠纷案”[5])。但若在原租赁合同中明确约定所有权变动时由受让人承受全部合同权利义务的，则由新所有权人承受押租金的返还义务(如“上海胤龙某公司与沈某房屋租赁合同纠纷上诉案”[6])。二是明确肯定原出租人应当转交押租金，并由新所有权人承受押租金返还义务，即使未对押租金进行交接，亦复如此(如“陈某某诉林某某等租赁合同纠纷案”、[7]“陈的因与邹瑞芬、原审郑艳冰、黄慕仪租赁合同纠纷一案”、[8]“郭伟雄与广州市协和兴汽配有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案”[9])。此等司法实践表明，法院在押租金返还关系的处理上，其司法态度并不一致。 出自周江洪：《买卖不破租赁规则的法律效果分析》，《法学研究》2014年第5期 推荐阅读：宁红丽：《租赁物维修义务的构造》，《清华法学》2013年第5期 当租赁物瑕庇是因可归责于承租人的事由所致时， 应由谁维修？ 对此， 中外学者均存在着两种歧异的观点。肯定说认为， 出租人仍负有维修义务。“因归责于承租人的事由而产生时， 稍有问题， 但应当解释为仍负担修缮义务， 而出租人可以另外以承租人的保管义务违反为理由请求损害赔偿。”⑴ 否定说认为， 出租人不负有维修义务。“ 盖以瑕疵或损害之发生， 如承租人为不可归责， 则承租人违反善良管理人注意义务， 本身应负债务不履行责任，出租人既可终止租约， 亦得请求损害赔偿， 如谓承租人仍有修缮请求权， 法律评价上， 难免轻重失据。”在我国大陆， 同样存在着对立观点。崔建远教授认为，“ 视维修为单纯地消除租赁物的瑕疵， 维修义务仅为消除租赁物瑕疵的义务， 至于维修费用， 则由造成租赁物毁损的过错一方负担， 那么， 只要租赁物毁损， 就应由出租人负责维修， 即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致， 也应如此。”简言之， 出租人负有维修义务， 即使承租人有过错也不例外， 仅于此情形由承租人承担维修费用而已。王利明教授则认为，“如果在因承租人的原因造成租赁物的损害， 要求出租人承担维修义务， 则不仅对出租人不公平， 而且容易引发道德风险， 毕竟财产不在其直接掌控之下， 难以判断损害的原因究竟是如何造成的。”笔者认为， 肯定说确实有简化维修义务制度设计的优点， 因为只要租赁物有维修必要性与可能性， 出租人就负有维修义务，而无须根据出租人、承租人有无可归责事由来确定维修义务。不过， 在可归责于承租人的事由致租赁物损坏的情况下， 如果让出租人承担修缮义务， 有悖于诚信原则， 不使出租人负修缮义务， 始为公平妥当。当然， 此时出租人虽无维修义务， 但由于其享有维修的权利， 因此， 如果出租人要求维修的’ 承租人不得拒绝出租人的维修行为。 关于先买权行使效力的不同观点 李永军：我认为，如果从纯粹的解释论的角度看，最高人民法院《关于租赁的司法解释》对承租人优先购买权应理解为“债权优先权”，因为从该解释的上述规定看：（1）当第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人只能要求赔偿。显然，这里与德国民法上第1098条规定的具有预告登记的效力不同；（2）如果出租人与第三人订立买卖房屋的合同，但尚未履行房屋登记转移所有权程序，承租人是否可以要求出租人优先于第三人向自己交付房屋并办理登记？上述司法解释不甚明了。甚至从最高人民法院《关于租赁的司法解释》的第21条和第24条可