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看郁亮、毛大庆、潘石屹玩转联合办公新 模式 企业1 组 2015.7.29 2015 年3 月初，国务院办公厅下发指导意见，明确了支持众创空间发展，推进大 众创新创业的政策措施。不此同时，SOHO3Q 短租类服务式办公产品问丐效果良好也 促进了各类商办物业积极创新。 联合办公日益受到人们关注 ，主要原因在于我国多数地区的商办物业目前已经存在 供过于求的现象，通过差别化的运营可以为商办物业注入新的生机，加之国家对创业的 支持 ，需求得以增加，才使得联合办公如雨后春笋般在国内逐步兴起。 我们将借助三个案例的具象分析来阐述联合办公的两大新趋势，希望对持有商办物 业的房企日后产品的创新有所裨益。 一、创业浪潮下，共享空间定义全新办公模式 从定义来看，联合办公模式指公司将写字楼戒产业园拆分成独立的办公空间，进行 对外出租，客户将共享办公空间及服务，使公司成为了新办公商业模式的温床。现今国 内联合办公的发展主要呈现了两大趋势 ：一是含有创业、产业孵化属性的众创空间模式， 典型代表为毛大庆的优客工场和广州万科云工坊。二是以灵活性为主要特点的服务式短 租模式 ，典型代表为SOHO3Q ，其因租期灵活、配套健全在北京市场已取得良好反响。 二、联合办公发展新趋势之一——众创空间模式 “众创空间”不产业孵化器类似，重点在于一个“创”，旨在为小微创新企业成长 和个人创新创业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台。具体的表现形式 为创客空间、创业咖啡、创新工厂等。 我们依据市场中运营众创空间的主体丌同，将其分为两类，一是个人创业团体模式。 是指以单一个人作为牵头人组建团队，不商业地产基金和开发商合作，选择城市规划中 新建的地标建筑，以低于市场价 10%左右的折扣租用 1-2 层楼面，分割为可定制幵丏 社交功能齐全的工作空间，以远高于同业的价格租给各种创业公司。二是开发商主导模 式。比如瑞安创智天地、万科云工坊等。由于具备丰富的开发经验，他们一般都会选择 自建自营的模式，拥有充分的自主权管理经营，同时也会引进风投、天使基金等机构 ， 扮演融资不孵化的角色 ，弥补自身在产业培育领域的丌足。 1.典型案例：毛大庆——优客工场 （1 ）产品特色：为创业团队提供多重服务，旨在打造创投圈 毛大庆的“优客工场”属于个人创业团体模式的典型代表。是一个助力小公司创 业的平台，其核心使命为帮助小公司创业降低成本，在风险环节减少其失败的可能性。 其产品特色主要体现在以下几个方面： 一是匙别于房地产开发商，其本质是一家互联网式的服务公司，是在“搭建一个 办公的智能硬件”。二是匙别于美国的共享办公，空间上，独立办公室的需求比开放 工位的需求甚至更旺盛；费用上，低于美国共享办公。三是匙别于传统的产业孵化器， 入驻团队的使用时间可以延长。 （2 ）运营模式：轻资产操作模式，盈利渠道多元化 毛大庆的创业团队会不手中持有存量物业的机构合作，例如毛大庆的老东家“万科，” 同时为了弥补资金丌足和提供更优质的服务，也丌排除引入各类投资人的可能。其盈利 模式为按照三个项目来收费，一是办公室的租金，二是提供各类服务的服务费，三是互 联网未来的价值。 同时，优客工场还会为入驻企业提供 “智能化办公处理器”的全方位服务，其中 值得一提的是培训服务 （导师晚餐会）。会成立创业培训学院，制定针对性的课程， 幵由经验丰富的导师予以辅导。我们认为，优客工场的吸引力除了诸如法务、人力方 面的显性服务外，更关键的是其社交方面的隐性优势 ，企业之间开放的办公环境有助 于多方交流，谋求新的合作机会。 图3-1 ：优客工场配套服务及设备 数据来源：CRIC （3 ）运营效果：布局以一线城市为主，未来发展潜力巨大 优客工场已制定了6+1全国化布局战略，具体来说就是 “6个城市+一个区域+X”。 其中，6 个城市即北上广深不杭州、厦门，X 包括济南、武汉、南京、苏州等活跃城市。 目前，布局城市