富来好项目定位细化及营销执行资料.ppt

* 客户访谈结论 在非商务集中区办公的主要以服务型公司及制造业型公司为主，其中购买需求比例较大的是制造业型公司 外资企业和外地进驻企业，对区域形象要求较高，而本土公司对区域的敏感度相对较低 转租为买的客户，首先选择的为现在租用写字楼的区域 潜在客户主要以中等规模的成长型企业居多，现租用面积在150~200平方米，打算购买的面积在180~400平方米范围内，即购置面积将会是现租用面积的1.5~2倍 对写字楼的交通、昭示性、形象等都比较关注，但更关注价格，尤其是使用成本，对物业管理要求不高，仅对保安和清洁有所要求，其它附加服务认为使用机会不多 配套方面，最为关注的是车位问题 * 访谈对象：李先生（租赁部 主管） 就职公司：某中介公司 访谈对象简介：从业时间超过4年，主要从事写字楼租售方面业务，对中山路、东风路、沿江路以及天河北等区域的写字楼物业状况及客户情况比较了解 写字楼行业专家访谈 * 广州市写字楼客户特征 买家：大部分为制造业公司，具有较强的购买力，资金积累已经达到一定程度（如工程制造业、外贸、科技、投资制造业公司等），另外私人投资者有一定比例； 租赁客户：发展时间较短，资金积累尚未完成，或在本区域无长期发展业务的打算（中短期分公司或办事处等），企业性质比较多。 沿江路区域市场简描 办公氛围很早已经形成，主要得益于北京路一带的商业以及该区域的专业市场。 广州商务中心东移，以及该区域交通不方便，致使区域的办公物业需求量和价格均有所下跌。 选择在该区域办公的企业有不少业务分布于老城区范围。 客户来源 主要以办事处，贸易、广告、设计等档次要求不高的行业为主 多为私营公司，与国营或事业单位联系密切，公司规模中等偏小，发展历程在5年左右。 租金情况 区域写字楼的租金目前普遍不高，平均水平在40-60元/平之间（不包管理费）； 江湾中区2003年左右曾经平均在30多元/平米，现在有所回升； 目前租赁情况较好尚属新光商务港，基本租满（工业化的外观，生态办公概念） ——访谈内容 * 买卖情况 二手买卖不活跃，大部分采用租赁。 一手买家以投资者居多（小业主），自用较少。 选择沿江路作为办公地点，主要考虑因素： 商贸以及专业市场带动，许多企业的业务分布于此； 临靠珠江，办公大环境较好，不少项目具有江景资源； 租金成本较低（和环市路、天河中心区以及中山路、东风路比较：东风路和中山路同类物业租金60-80元/平米；环市路、天河北区域同类物业租金80-100元/平米） 沿江路办公不理想之处： 交通很不便，一是道路的单行以及道路指示性不强，客户行走不方便；一是公共交通也欠缺，员工上下班等不便； 停车不方便（停车位数量等）。 昭示性一般，大部分写字楼规模较小，在楼群中不十分突出、显眼。 ——访谈内容 * 公司名称：某贸易公司（成立于2002年） 办公地点：江湾中区 访谈对象：经理杨先生 办公面积：120多平方米 办公人数：10人 租约时间：2003年10月至2004年9月 选择江湾的原因： 在区域形象档次较高，建筑物有一定的标志性； 租赁价格比较优惠； 具有江湾酒店配套，招待客户方便。 在江湾办公不理想之处： 区域商务办公整体档次一般； 交通比较复杂不方便（参加会展不十分方便）； ——客户速描 * 公司名称：某制造业公司广州分公司 办公地点：穗丰大厦（原在广发银行大厦） 访谈对象：黄小姐 租用面积：150多平方米 办公人数：15人 租约时间：2002年8月至2005年7月 选择穗丰大厦的原因： 交通比较方便； 租赁价格比较优惠； 区域吃饭、购物比较方便。 对沿江路写字楼的印象： 交通不方便； 景观好； 非写字楼集中区域。 ——客户速描 * 公司名称：广州开发区某制造业公司（成立于1984年） 办公地点：国经贸大厦 访谈对象：主管钱先生 购买面积：700多平方米 办公人数：40人 购置写字楼的要求： 大厦配套、设备完善； 外形优，具有标志性； 地段、行业集中区域； 有好的公共形象； 物业管理好。 对沿江路写字楼的印象： 具有江景 ——客户速描 * 公司名称：某内衣公司（成立于2001年） 办公地点：国龙大厦 访谈对象：经理蒲先生 办公面积：400多平方米（预购置600平米） 办公人数：20多人（办公室人员，业务人员不计） 购置价格要求：7000元/平米左右（可考虑住宅办公） 对写字楼的要求： 实用率相对较高； 地段优，交通方便； 价格合适； 物业管理有一定水平。 对沿江路写字楼印象： 交通可； 非写字楼集中区，写字楼档次不高； 有江景。 ——客户速描 * 公司名称：某顾问公司（成立6年多） 办公地点：江湾商业中心 现租用面积：600多平方米 租金：约68元/平方米，管理费29元 购买计划：可能会在沿江路购买，主要看价格，7000元/平方米可以