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城市综合体功能价值深度研究 熊杰 华南地区资深职业经理人 华南地区商业地产独立研究学者目录/view/745134.htm#1城市综合体概述 /view/745134.htm#1_1城市综合体的概念 /view/745134.htm#1_2城市综合体与多功能建筑的差别/view/745134.htm#2城市综合体的五大典型特征 /view/745134.htm#2_1超大空间尺度 /view/745134.htm#2_2通道树型交通体系 /view/745134.htm#2_3现代城市景观设计 /view/745134.htm#2_4高科技集成设施 /view/745134.htm#2_5地标式的城市建筑/view/745134.htm#3城市综合体的发展历程 /view/745134.htm#3_1城市综合体的开发背景 /view/745134.htm#3_2城市综合体是城市聚集的产物 /view/745134.htm#3_3优越的地段和区域催生了城市综合体 /view/745134.htm#3_4城市综合体市场需求旺盛 /view/745134.htm#3_5城市综合体的发展阶段/view/745134.htm#4城市综合体的分类 /view/745134.htm#5城市综合体开发要点 /view/745134.htm#5_1城市综合体的功能分析 /view/745134.htm#5_2城市综合体的开发标准强大的资本吸附磁场效应强大的商业价值洼地效应城市空间延续价值　 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 HOPSCAH是HotelhouseA是apartmentO是officeP是ParkparkingC是cinemaS是Shopping mallschool 当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。 国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）首个字母的缩写。意拓邦创意园OFFICE（10-F）写字楼－功能转化商HOUSE（4-7F）SHOPPINGMALL（1-3F）商HOUSE:作为商务面积的一部分。功能多元化（山居OFFICE） 的创新空中合院别墅产品的，相对独立，有独立的空中院落多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 超大空间尺度　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 通道树型交通体系便利、融合、安全、私密——与商业入口一体化的大堂可以打TAXI的大堂设置独立访客停车的车库与商业停车完全区隔商业层，设置人行大堂交通层，设置汽车大堂　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 现代城市景观设计　城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 高科技集成设施地标式的城市建筑　城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无