不动产登记流程再造—徐州市不动产登记局-沈亚峰.doc

不动产登记流程再造 徐州市不动产登记局 沈亚峰 各位领导各位同事，大家好！按照部里的工作安排由我跟大家探讨一下不动产登记的流程再造工作，我所说的流程再造工作目前只针对房地一体化登记，其余的还未涉及。而且基本是根据徐州局的工作需要来制定的，只能给大家做个参考，给大家提供一个思路。各地的登记情况千差万别，只有根据本地的实际情况制定适合自己的登记流程才能更好的为不动产登记工作服务，起到事半功倍的作用。 徐州市国土资源局在部省领导的支持和关心下，借助扎实的地籍管理基础和自身信息化优势，利用较短时间完成了不动产登记机构的成立和第一阶段的业务整合工作，在《不动产登记暂行条例》实施当天成功颁发全国第一本不动产权证。截止到15年11月20日共发放不动产权证书51380本，证明54237份。但是机构成立容易，证书也好颁发，关键是登记业务整合不易，业务整合包括数据、系统、流程等，下面给大家介绍一下徐州局关于不动产统一登记中比例最大的房地统一登记流程的整合与再造情况。 一、组织保障 我局从2013年就开始进行不动产登记研究，着手进行登记流程的调研、研究与再造了。颁发第一本不动产权证以后，局领导特召开专题会议部署不动产登记流程再造工作，会议确定抽调原土地和房产登记的骨干工作人员，组成专门的团队对土地和房产登记流程进行梳理分析，提出再造方案，制定新的不动产登记流程。 二、基本原则 秉承依法高效的工作宗旨，积极、稳妥、有序推进和完善不动产统一登记制度，确保不动产登记簿的公信力。严格保护权利人的合法权利，保障交易安全，保证国有资产不流失，促进土地节约集约利用，最大限度便民利民。 1、坚持不动产登记四统一的原则 按照国务院确定的不动产登记四统一的原则：即登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，我们通过整合四家事业单位成立了市不动产登记交易服务中心。自2013年9月起，我局就与中天吉奥公司合作，共同研发不动产统一登记平台，通过对房产登记和土地登记数据库的分析研判与整合，在前期与合作单位技术研发的基础上，研制出了不动产统一登记信息系统，统一了登记的簿册，所有的业务流程都在网上完成。在此基础上，深入研究了各项业务类型，对受理要件标准化，统一了收件的标准和依据。所有的流程再造都考虑到这些方面的情况。 2、简捷便民，提高效率的原则 结合江苏省厅提出的国土资源“四全”服务模式，即全流程优化审批，全区域便民服务，全业务网上办理，全节点效能监管，我们通过梳理，对权籍调查、审批事项前置，并在完善监管的基础上，进一步减少审核环节，授权下放核定登簿权限。针对个人商品房预告登记等登记类型，进一步简化登记流程，缩短办证时间，授权受理人员直接完成登记，进一步推动“立等可取”。现阶段，商品房预告登记、预告抵押登记、抵押注销登记等都实现了立等可取。 3、强化土地环节的审核，严防国有资产流失的原则 众所周知，土地不仅是宝贵的自然资源，更是一笔很大的资产。而在日常登记工作中存在着大量的划拨用地转让、改变土地用途、调整容积率、用地材料缺失等情况，有可能通过房地产转移登记、变更登记等方式合法化，如果监管失职，极易造成国有资产的流失，针对这类登记行为严格审核，严把核定关。该审批前置的事项，坚决放在事前审批，作为不动产登记的一个不可或缺的要件。 三、具体做法 1.分析原流程 先原房屋登记类型与原土地登记类型进行分析。 ①房屋登记类型 根据2008年7月1日实施的《房屋登记办法》及《房屋登记办法释义》，房屋登记类型分为所有权登记、他项权登记、预告登记和其他登记四大类型。所有权登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等；他项权登记包括抵押权登记、地役权登记；其他登记包括更正登记、异议登记等。进一步按层次分，他项权利登记还分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等，这与所有权登记的细化登记类型交叉，应注意区分，不过在实际操作中并不容易混淆。 徐州市房屋登记类型（流程）在《房屋登记办法》四大分类的基础上，根据实际工作需要，细化至六大类24小类常用登记类型。详见表一 表一 房屋登记常用登记类型 序号1 登记类型 序号2 细化类型 1 初始登记 1 个人房屋新建、改建 2 单位房屋初始登记 2 转移登记 3 单位房屋买卖 4 商品房办证 5 个人房屋买卖 6 房屋赠与 7 房屋继承 8 拆迁交换 9 商品房贷款后办房证 10 夫妻间房产转移（婚前个人房产） 11 离婚析产 12 优惠售房 3 变更登记 13 房屋坐落变更 14 房屋所有权人姓名变更 15 婚内房产加名 4 抵押登记 16 两证抵押 17 在建工程抵押 18 抵押权注销 5 预告登记 19 商品房预告登记 20 商品房抵押预告登记 21 商品房预告登记注销 22 商品房