房地产项目投资不确定分析-(公开课件).ppt

第7章 房地产投资项目不确定性分析 房地产投资项目的不确定性概述 临界点分析 敏感性分析 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 4．项目销售收入估算 1）销售价格估算。 销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。 （1）住宅部分 ① 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/㎡。详见表6-24和表6-25。 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 ② 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本×（1+成本利润率） =6 437×（1+10%） =7 080（元/㎡） 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 （2）商铺部分 ① 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/㎡。详见表6-26。 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 ② 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为： 销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9 194×（1+10%）=10 113.4（元/㎡） 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 （3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。 （4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为： 住宅：7 400元/㎡ 商铺：19 200元/㎡ 车位：25万元/个 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36 898㎡；裙楼中的商铺部分11 248㎡，地下车位209个。详见表6-27。 3）销售计划与收款计划的确定。详见表6- 28。 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 5．税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表6- 29。 2）土地增值税估算。详见表6-30。 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 6．投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 7．借款还本付息估算 长期借款10 000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11％。详见表6-32。 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 6．5．5项目财务评价 1．现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic＝9%）。详见表6-33。 评价指标： （1）税前全部投资净现值NPV＝9 695.16万元 （2）税后全部投资净现值NPV＝6 431.69万元