房地产投资分析-(公开课件).ppt

目 录 目 录 第1章 房地产投资分析基础 1.1 房地产投资分析的内容与任务 1.1.1 房地产投资的类型及优缺点 1．投资与房地产投资的含义 经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。我们一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。 2．房地产投资的类型划分 （1）按投资方式划分，房地产投资可以分为直接投资和间接投资。 （2）按投资经济内容划分，房地产投资可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、物业服务投资和中介服务投资。 1.1 房地产投资分析的内容与任务 （3）按投资经营方式划分，房地产投资可以分为出售型房地产投资、经营型房地产投资和混合型房地产投资。 3．房地产投资的优缺点 （1）房地产投资的优点 （2）房地产投资的缺点 1.1.2 房地产投资分析的内容 1．房地产投资环境分析 2．房地产投资市场分析 3．房地产投资分析策划 4．房地产投资财务分析 5．房地产投资不确定性分析 6．房地产投资风险分析 1.1 房地产投资分析的内容与任务 7．房地产投资社会影响分析 8．房地产投资决策分析（方案比选分析） 1.1.3 房地产投资分析的任务 1.为投资者指出投资方向 2.为投资者提供运作方式 3.为投资者估计投资收益 4.为投资者分析风险及提供避险策略 1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期 1.2.1 房地产开发投资项目周期 1．投资前期 2．投资实施期 3．营销期或经营期 1.2.2 房地产投资项目建设工期与计算期 1．房地产投资项目建设工期 工期定额可以根据《全国统一建筑安装工程工期定额》以及地方的定额来估算。 这里以北京市定额为例来说明建设工期定额。《北京市建筑安装工程工期定额》中砖混结构住宅工程部分的工期定额见表1-1。 1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期 1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期 2．房地产投资项目计算期 1.2.3 工程项目进度计划编制 1．项目进度计划编制方法 （1）表格法。传统的项目进度计划的编制都使用表格法来进行。每项工程的具体进度计划不尽相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。 1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期 （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称横道图，它以一段横向粗线条表示一项工作，通过该线条在带有时间坐标的表格中的位置来表示各项工作的起始、结束时间和各工作的先后顺序。如图1-1所示。 1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期 （3）网络图法。网络图法又称网络计划技术，通常需要熟练使用计算机才能较好地编制和调整网络图。下图1-2就是一个小型建设项目施工进度计划网络图的示意图。 1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期 2．甘特图编制及其应用 图1-3是使用Microsoft Project 2007软件编制的某小区项目建设进度计划甘特图。 1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期 在掌握基本情况后，大致把活动的先后顺序以及活动的时间多少用粗横线表示出来。图1-4就是一个利用Microsoft Excel 2007软件编制的简单粗略的甘特图。 1.3 现金流量与资金的时间价值 1.3.1 现金流量与现金流量图 1．现金流量的内涵 （1）现金流量及其类型。 （2）现金流量与利润。 2．现金流量图及其绘制 （1）现金流量图的含义。现金流量图（Cash Flow Diagram）是把投资项目（系统）的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。时间可以以年、半年、季度或月等为单位。在现金流量图上，要表明现金流量的性质（流入或流出）、发生时间以及数量大小等。 （2）现金流量图的绘制方法。现金流量图的绘制有两种方法，一种是利用直尺等绘图工具手绘，另一种是利用Microsoft Excel软件自动绘制。两种不同的绘制方法介绍如下： 1）手绘现金流量图。图1