地产商业项目拓展选址要点.ppt

红星地产 张华容 2013年1月7日 商业项目拓展选址要点 第一章 “商业 ”释义共识 第二章 商业选址基本要点 第三章 商业立项调研的要点 第四章 项目落地的辅助要素 目录 1、红星商业形态 2、爱琴海商业业态级功能 3、星银海商业业态及功能 4、商业结构 第一章：商业 释义共识 1、红星商业综合体形态 双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。 单MALL之“爱琴海”： 第一章：商业 释义共识 定位： 中端、区域型商业 区位：地处城市发展中商圈及社居民社区集 中区域、规模较小或非 自持性物业 规模：小于或等于5万平方米 定位：中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费 人 群、时尚人群；品牌档次高于标杆企业10-20%，装修档次高于 行业水平20-30%。 区位： 一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域 ; 规模：10-20万平方米 单MALL之“星银海”： 2、爱琴海商业业态及功能 5+3八大主力业态: 精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会 所、星梦儿童乐 园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚，缔造真正的城市商业中心。 第一章：商业 释义共识 零售 生活配套 餐饮 合计 35% 20% 45% 100% 一条近40000平方米室内商业街近200个国内外知名零售\精品\餐饮\时尚集合店等商业品牌,打造真正商业汇聚之地,满足时尚\生活\休闲\娱乐之需; 业态 百货 影城 婚庆 高尔夫 儿童 大餐 超市 冰场 KTV 合计 面积㎡ 20000 5000 6000 6000+ 12000 4000 4000 16000 1000 4000 66000 一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费 高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群 第一章：商业 释义共识 3、爱琴海商业业态及功能 3、星银海商业业态及功能： 星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需，还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗，结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。 如表： 第一章：商业 释义共识 业态 楼层 面积㎡ 备注 主力店 超市 B1F 15000 必须为生活超市 零售集合店 1F 5000 快时尚或儿童/生活卖场 或电器 1F 4000 结合面积情况考虑 餐饮 风味餐饮 2F 800 地方有号召力的餐饮 连锁快餐2家 1F 800 中西式各一家 地方特色5家 B1F-2F 800 或1家美食广场 零售 超外零售 1F-2F 5000 服饰及饰品家居用品 配套服务 数码/电信2家 1F 500 含移动联通服务 便利店1家 1F 100 个人护理1家 1F-2F 300 屈臣氏等 钟表眼镜2家 1F-2F 200 各一家 银行\ATM 1F 50 有独立门厅 药房1家 1F 150 具备医保资质 洗补店3家 1F-2F 80 洗衣\修鞋\修表等 茶叶1家 1F 100 副食\糖果3家 1F-2F 300 知名连锁品牌和地方特色 烟酒\礼品 1F-2F 100 1-2家 合计 33280 3、星银海商业业态及功能 第一章：商业 释义共识 可增加项 影院1家 顶层 5000 知名连锁院线 KTV 4000 大众中端消费 电玩 3F或以下 2000 与影院结合最优 大型主题餐饮 5000 考虑排烟和独立交通 美容或休闲会所 3000 可适当考虑康体类项目 服饰或集合店 1F-3F 5000 总计 57280 业态 楼层 面积㎡ 备注 商业部分由单体大商业、室内步行街、室外玫瑰天街、星级酒店、 高端写字楼、特色景观大道或水系、大型停车场、大型城市广场 （不少于3000平方米） 等构成。 一、二线城市核心地段，含地下不超过6层；城市副中心、政府重 点发展扶持区域，含地下不超过5层；城市发展中的次级商圈、新 开发区、三线城市含地下商业不超过4层； 第一章：商业释义共识 4、 商业结构 1、只选折适合做商业的城市和土地 应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑： 城市区位及相关数据 城市发展规划 城市商业格局 土地性质 土地尺度 周边交通 第二章：商业选址基本要点 2、 “地段决定论”尤为重要 大城市、城市核心地段是稀