房屋买卖合同审判实务.pptx

房屋买卖合同审判实务;房屋交易流程;法律职业共同体建设;中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定 （2014年10月，十八届四中全会）;以法官、检察官、律师、法学教授以及职业立法者、社会法律服务者等组成的法律职业共同体，是随着经济社会的历史性进步，在法治成为社会主要治理方式时逐步形成的。没有法律职业共同体，就没有成熟的法治。 ;2017年11月23日下午，北京市法官协会与北京市律师协会联合举办、一中院协办进行模拟庭审活动。 模拟庭审中，民一庭庭长郭燕枝担任审判长和我本人及另外一位法官组成合议庭参加案件审理。来自东城律协、西城律协的律师分饰原、被告及代理人、证人。 模拟庭审以我院之前审理的一件买卖合同纠纷案件为素材，进行真实演练。开庭前合议庭组织双方当事人召开了庭前会议，明确了原告的诉讼请求和被告的答辩意见，对双方提交的证据进行了初步质证。庭审过程中，合议庭围绕两个争议焦点问题进行了详尽的法庭调查，原被告双方进行了充分的陈述和激烈的辩论。庭审结束后，合议庭进行评议，并当庭宣判。 ;模拟庭审活动启动仪式上，刘毅主任指出，法官、律师作为法治工作队伍的一员，作为依法治国的实践者，是法律职业共同体中的重要组成部分。 双方只有通过相互配合、相互监督、相互制约，才能在职责范围内最大限度发挥自身的作用，保证法律程序与机制的正常运转，保障法律适用的准确运行，从而实现法治国家建设对法律职业、对法律共同体的要求，实现人民群众对法律公平正义的认同与期盼。 案件本身：过程很精彩，结局很意外。 ;相互尊重、信任;法官裁判思路解析; 可供支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范，即为请求权基础。—王泽鉴《法律思维与民法实例》 ;要件分析方法：;诉讼请求是审判活动的起点，其重要性相信各位也都深有体会。固定诉讼请求，就是要通过询问、追问、释明等庭审工作，促使当事人充分陈述其诉讼请求，以固定、明确当事人诉讼请求的构成及内容，厘清诉请中的模糊之处。;房屋交易流程;1.居间合同签约;1.居间合同签约;2.查档（房源核验）;3.购房人资格审核;4.网签（信息录入）;5.贷款;6.缴税;7.过户;8.物业交割;9.抵押登记;几个疑难问题;借名买房(模拟法庭案件);《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》2014.12.16 借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。【即出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。】 房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。;限购政策;《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3·17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》2017.12.18 新政性质与履行障碍认定 “3.17新政”具有公共政策的性质，其具体的限贷、限购、限售等措施，对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍。　　对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。　　对于已经过网签的房屋买卖，原则上不认为存在因“3.17新政”导致的履行障碍，但有相关证据表明履行存在政策障碍的，法院应与相关行政主管部门核实后予以认定。 不构成履行障碍合同的处理 确有证据证明因“3.17新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持。　　因继续履行合同增加的购房出资成本的承担问题，合同有约定的依合同约定，合同没有约定或约定不明的，由购买方承担。?　　合同能否继续履行的判断，法院应综合合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。?;合同解除后的处理　　因“3.17新政”原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适