世联写字楼的营销规律研究953199427.ppt

案例：深圳国际商会大厦 形象——“中国商宣言”，“中国商人做世界生意” 推广——充分挖掘和展示区域未来街区价值 启动时机——中心区六大公建项目已经动工，中心区概念深入人心； 销控——特定的写字楼销控方式，不留尾盘 项目位置：深圳CBD 建筑面积：62481平方米； 容积率：5.73； 价格：9000元/平方米； 层高：28层； 标准层面积：1300平方米； 功能构成：地下两层停车场，1、2层商业、金融，3层商务会所，4-28层办公间； 时间：2001、2002年 案例：深圳国际商会大厦 自由间隔、独立空调、独立洗手间、24小时办公，管理费便宜； 案例：深圳国际商会大厦 成功原因分析： 启动时机抢先 中心区概念认可； CBD首个正式公开发售的高档智能化写字楼 ； 发售期内，CBD区内供应不大，竞争较小； 写字楼市场大势正逐步向好，抢先一步跑赢大势，成为复苏的写字楼市场领头羊； 机会点定位 定位为市场复苏后，第一批需求者，创业型公司； 产品形象好，价格适中，性价比高； 世联价值： 树立荣超品牌； 实现了片区高价——销售价格比预期提升30％； 开盘6个月内销售85％； 最终在计划的时间内实现100％销售 案例：深圳财富广场（A座） 物业地址：深圳福田深南大道和农园路交汇处 ，深圳中心西区； 时间：2003年 占地面积：11679.45平方米； 建筑面积：84502.24平方米； 容 积 率： 5.50； 楼宇状况：A栋为28层写字楼，B栋为25层商住公寓； 总 户 数：330； 停 车 位：230； 写字楼 案例： 深圳财富广场（A座） 成功原因分析： 低成本，高形象 财富广场是以土地为住宅用地推向市场，有70年产权； 由于是住宅用地产权，因此客户的贷款成数与年限都增加了，降低了购买压力； 公建立面，昭示性强，提高项目形象； 低成本，其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分体式空调； 案例： 深圳财富广场（A座） 案例： 深圳财富广场（B座） 户型名称 类型 面积 总套数 可售面积(平方米) 套数比 面积比 户型图 1房1厅1卫1阳台? 平面? 49.55? 43? 2130.65? 12.25 %? 11.14 %? ? 1房1卫1阳台? 平面? 36.92? 44? 1624.48? 12.54 %? 8.490 %? ? 1房1厅1卫1阳台? 平面? 53.09? 88? 4671.92? 25.07 %? 24.41 %? ? 1房1厅1卫1阳台? 平面? 52.88? 88? 4653.44? 25.07 %? 24.31 %? ? 2房2厅1卫1阳台? 平面? 77.76? 44? 3421.44? 12.54 %? 17.88 %? ? 1房1厅1卫1阳台? 平面? 59.88? 44? 2634.72? 12.54 %? 13.77 %? ? 1房1厅1卫1阳台? 平面? 52.78? ? ? ? 案例： 深圳财富广场（B座） 成功原因分析 项目推出背景：周边住宅价格高启，因此商住公寓价格上升空间较大； 商住公寓功能：可商可住； 商住公寓可供企业注册挂牌； 商住公寓形象高、自由空间、多元功能，吸引投资客、小型公司、自由工作者的眼球； 商住公寓办公费用低； 世联服务的关键点： 项目定位 销售执行 案例： 深圳国际银座 地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇； 时间：2003年 项目规模：办公建筑面积26999?㎡，商业建筑面积3026?㎡； 项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧\中西餐厅\美容美发厅； 案例： 深圳国际银座 户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134?㎡的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合； 项目推出“会呼吸的写字楼”概念； 案例： 深圳国际银座 成功原因分析 首推“生态健康办公”概念 项目推出背景：周边写字楼产品成熟，市场竞争激烈，因此引入全新写字楼概念，提升了项目的品质； 首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念； “生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中； 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间； 世联服务的关键点： 充分发挥世联渠道的价值，直接引进大型商家客户（海港城酒楼——名厨饭堂），实现商业的整体销售； 率先提出绿色生态写字楼概念 案例：上海绿地商务大厦 时间：2005年 项目位置：上海市长宁区愚园路1240号，中山公园商圈内 ，紧邻区政府 项目规模：20481平方米（办公部分） 项目界定：中山公园·愚园路·5A甲级写字楼 发展商：绿地集团 客户面临的困惑：项目处于新兴商圈非核心地段，新政下房市萎靡不振，