对深圳近十年房价的分析报告.docVIP

深圳房价分析报告 一、引言 都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以深圳为例，详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。 特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示，北上广深至少还应该涨2.5倍！ 陈宝存表示，北上广深这四大城市，从2013年至今楼面地价增长了200%，现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长，那楼价也至少应该增长两倍半以上。 现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。 特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了150%。高么？不高！ 因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。 深圳房价 深圳10月新房均价?49557?元/m2?环比上月增长?↑?0.91% 深圳9月新房均价?49112?元/m2 深圳当前在售楼盘? 169?个 当前待售楼盘? 124?个 那么，问题来了，均价?49557?元/m2是什么概念呢？如果按照90m2的房价算，总价4460130元。446万元！也就是说，如果你每个月月薪一万元，你需要446个月（37.16年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨）！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈，贷款三十年，利息4.9%，首付10%，那么你每个月将要还21547.5元！ 我们再来参考下深圳的收入水平，2016年上半年，深圳居民主要收支数据继续呈现平稳增长态势，收入增幅继续高于全国、全省平均水平。上半年，深圳居民人均可支配收入为25281.88元，较2015年同期增加2182.25元，增长9.4%。 也就是说，如果买房的话，深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。 说完了一手房，我们来看看二手房： 可以看出，深圳的房价真不是吹的。 深圳的历史房价 可以看出，深圳这十年来房价一直在走高。仔细观察，可以发现，2006年到2007年的上升幅度十分剧烈，直接突破了万元大关。其次是2009年到2010年，突破了两万元大关。最后是2014年到2015年，突破了三万元大关。另外我们注意到，2010年在房价经历了飞涨之后，略微有所下调，跌下了两万元。后文将重点以这四个时期为例，分析深圳房价的影响因素。 下面我们再分别看深圳中心区和偏远地区的房价变化 福田区，隶属于 广东省 深圳市，位于 深圳经济特区中部，是深圳市的 中心城区，市委市政府所在地，坐拥 深圳中央商务区，是深圳的 行政、 文化、 金融、信息和国际展览中心。 我们可以发现，深圳福田中心城区的房价趋势，基本和整个深圳的房价趋势是一致地。深圳的房价，也呈现出一种中心带动四周的情形，先是中心城区的房价上涨，然后紧接着就是周围卫星城的房价跟着上涨。 龙岗中心城是龙岗区政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一。除了离市区远一点，龙岗中心城还是挺好的：环境好、配套齐全，最重要是价格还很美丽，2万以下的地铁房随便挑!(当然是一两年前，因为今年开始连龙岗中心城也沦陷了...) 　　据统计，10月份第四周龙岗中心城新房成交均价为29630元/平。 可以发现，深圳龙岗区的房价涨势基本和深圳的房价涨势一致，但是价格低于平均房价。也正因为其较低的房价，导致需求增加，从而促进了房价的上涨。 总体来说，深圳的房价都是高涨的。 深圳房价走势分析 （一）06-07年 首先我们来分析一下06到07年深圳房价的大涨。 06到07年间，深圳平均房价从9228元/㎡涨到13279元/㎡，一举突破了万元大关。涨价4051元/㎡，涨幅43.9%。如此高的涨幅，大概也只有股票期货等风险投资才能媲美了吧。 我们先来看下06到07年间国家出台的调控措施： 06年调控政策：70/90政策 “国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。 市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。 07年调控政策：9/27房贷新政 9月《关于加强商业性 \t /news/dxf_blank 房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9/27房贷新政”。 市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现。政策出台后，深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒下。2008年全年房价明显下跌，当年深圳新房成交量全年“垫底”，低迷一直持续到当年12月。 2007年深圳房地产市场在政府持续的调控下呈现出“一个依旧、“两个极端”、“三个阶段 的总体特征, 市场由此开始进入整固期 。 与此同时,在“十七大”精神和建