房地产市场营销讲解.ppt

（三）物业管理的作用和发展趋势 1、物业管理的优势和特点 物业管理在我国出现的时间并不长，但是短短几年，物业管理已经有了长足的发展，可以说哪里有房地产的开发和建设，哪里就有物业管理跟踪服务与管理，即使旧的住宅区，传统房屋管理方式占据统治地位的地方也正在日益受到物业管理的冲击，用物业管理取代传统的房屋管理已经成为一种定势。 物业管理的突出特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。 （1）业主自治自律 业主是物业的主人，掌管自己财产的占有、使用和支配权。在一宗物业内，每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人，也是整个物业的主人之一。这就要求所有业主都要有权利意识、自治意识和 * 自律意识，共同参与管理；要建立业主自治自律的管 理体制，使每一个业主都以主人翁的姿态主动地行使管理权。 这里所说的自治，就是业主对自己的财产要具有管理权和行使管理权。 这里所说的自律，就是说在整个物业使用的过程中，既有单个业主的各自利益，又有全体业主的共同利益。 建立自治自律管理体制，关键是两个环节： ①首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约。 ②要成立业主委员会。业主委员会是代表广大业主利益管理物业的自治组织。 （2）物业管理企业的统一专业化管理 这是物业管理的一个突出特点，在一宗物业内，应由物业管理企业实行统一管理，而不能分割管理，也不 * 能多头管理，同时在具体管理过程中，与现代化建筑和设备的要求相适应，各项管理工作必须实行专业化的管理，提高科学技术的含量，保证物业管理的水平。 业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合的途径是通过业主委员会自主选聘物业管理企业来实现的。二者之间的关系是委托与被委托的关系、平等的关系。双方的权利、义务是通过物业管理合同来明确和保障的。业主和使用人以主人翁的身份参与管理，重大事项要经过业主的同意，并把大家的实际利益、思想感情与物业管理联系起来。专业的物业管理企业是受聘物业的“总管家”，履行业主委员会赋予的权力并承担管理的责任，提供统一的专业化的管理和周到的服务。两者结合在一起，共同实现物业管理的预定目标。 * 2、物业管理的未来发展趋势 2l世纪，物业管理将可望完全进入市场化运作阶段，并且必将在以下几个方面取得新的进展： ①传统的和非市场化的房屋管理模式都将基本上纳入市场化的物业管理轨道，市场化的规则和运作将逐步成熟。物业管理在房地产行业中的主体地位将逐步确立，在城市建设和社会生活中的积极作用也将得到充分的发挥和确认。 ②物业管理企业和相关部门以及业主委员会的相互关系将逐步理顺。 ③出现一批智能化的物业住宅、大厦和智能化城区。各种先进设施、装备在物业管理中得到广泛使用。物业管理提供的劳务中智能型比重将逐步增大。 ④物业管理将实现规模化经营，物业管理企业从中、 * 小型为主向大、中型为主转换，出现一批物业服务企业集团和名牌管理企业、示范物业区域。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环。 ⑤物业管理的法规建设将完善配套，政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理与社区建设的关系也将逐步理顺。 ⑥物业管理实现跨国经营，既有境外的物业管理企业在国内拓展业务，也有国内的著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。 （四）物业管理是以服务为核心的第三产业 1、物业管理是以“服务”为核心的产业 物业管理的性质，首先在于它是一种服务性的行业，是以“服务”为核心的行业，它要为物业的所有者和使用人提供高质量、高标准的服务。其具体理由如下： * ①从起源上看，物业管理是顺应房地产的综合开发而派生出来的产物，是房地产的综合开发进入到消费领域时的产物，是房地产综合开发的延续和完善。 ②从产品上看，物业管理，它不可能像农业、工业一样提供有形的产品。物业管理是以房地产为依托，为所有人和使用人提供全方位的服务，诸如房屋的维修与养护，水电设备的维修与养护，保安、清洁、绿化等。无论采取那一种方式，物业管理企业服务的性质没有改变。 ③从效果上看，物业管理，虽然不直接生产有形的物质产品，但是不等于说它不能创造社会财富。物业管理通过自己全方位的综合服务，可以使物业保值、增值，增加了社会财富。同时，物业管理通过自己全方位的综合服务，为业主或使用人创造了一个舒适、优美、安全、快捷的生活和工作环境，也可以间接地为社会增加了财富。 * 2、物业管理是以“经济性质服务”为核心的第三产业 第三产业，即服务行业，大体上分为两大部分：一部分是提供政治、文化性质的服务，如政府机关、教育部门、图书馆等；一部分是提供