广东住宅项目整体定位与物业发展建议.ppt

『品质·尊享』 空中餐厅 Sky Balling 乘着旋转楼梯拾级而上，到达商业顶层的半开放式空中餐厅。在就餐的同时，饱览城市风景，营造尊贵感受，造就整个项目的高端形象 案例： 『曼谷莲花酒店的斯洛可餐厅』 简介： 全球最高的露天餐厅，游客在微风徐徐的空中，远眺璀璨曼谷，饱览整个曼谷的景色 借鉴点： 利用酒店的地标型建筑，营造独一无二的至尊享受，通过空中餐厅的首创性打造项目的特色和高档次 【商业亮点】商业顶层设置空中餐厅，极大提升城市化形象 * * 【商业氛围】商业顶层打造多功能观景平台，市民可以一览南山河美景、欣赏烟火表演等 * 观景平台 为市民提供一个多功能的景观平台，可以俯瞰城市，南山河风景尽收眼底，烟火表演增添几分城市繁华和节日的喜庆，营造浓厚的商业气氛 * 【商业氛围】商业与住宅交通流线相对独立，不影响住宅居住品质，出入口两侧可延伸商业街，营造仪式感，增加商业面积 在主出入口设置带有楼盘LOGO的高贵迎宾石，营造专属和奢华感 通过入口道路两侧的商业延展营造仪式感，同时增加商业可排布面积 * 出入口商业延伸氛围 用弧形增加商业面积 * * 【商业氛围】大型广告牌能强烈吸引客流，项目裙楼层数较多，适合打造，将为商业带来强烈广告效应和租金收益 外立面广告是商业引导客流的重要因素，建议按照消费者习惯打造出对过往行人和车辆能产生吸引力的大型户外广告 * 【商业氛围】商业街铺两端各设置一对观光电梯，提升高楼层的商业氛围，同时形成项目另一个景观聚焦点 * 观光梯 观光梯 * 【商业氛围】在项目西北角新建一座桥梁，能大大提升项目的商业价值和交通状况 * 翠丰桥 新建桥带来的好处： 解决目前中专桥交通拥堵的现象，改变区域交通形象 形成河两岸的交通环线，大大提升项目交通和商业的可达性 新建桥注意的问题： 由于投入资金量大，在操作前一定要计算好投入的资金量和投入的时间 兴建桥梁对城市形象有一定好处，可与政府协商优惠政策和补贴，且要在决策前落实 桥梁的形式、设计通行量等设计细节需与项目结合考虑，保证有益于项目的销售和商业价值提升 中专桥 振华桥 * 【车库】结合小区园林和景观打造阳光车库，体现节能和增加趣味性 车库有自然采光和通风，真正将景观、园林与车库有机联系起来，增加小区趣味性 * 案例：深圳万科金域华府——通过打造阳光车库，强化客户感知 在地下车库各处设计连通地面的漏窗或花台，采纳阳光，设计成“阳光车库”，打破以往地下车库沉闷、灰暗、局促的印象 * * 【车库】车位销售状况较好，可尽量增加比例，建议建两层车库，比例约为1：0.8 政府设计标准比例1：1，现在售项目车位比基本在1：0.8至1:1之间 从控制建安成本角度考虑，建议建两层车库即可，预计小区总户数约为1150户，商业15000平方米，按每个车位39平方米计算，合计能提供约1100个车位，其中150个提供给商业，950个提供给住宅和公寓，比例约为1：0.8，已基本能满足需求 * 【车库】通过颜色分区区隔、指示牌和液晶屏导视共同打造车库指示系统，为业主停车带来方便 * 方便辨认所处的停车区域，不同区域用不同颜色的导视做出区隔，可引导客户停车，区域划分清晰明了 停车区域部分是采用色块来分区，整个空间色彩自然，无压抑感 指引车主方便找到停车区域、电梯厅的位置 关键部位可以考虑采用小型液晶屏导航，在夜间增强引导性 指示牌能清晰告知车主位置等重要信息，并且精致、美观 候梯厅指示牌可告知车主该电梯通往的停车场区域；地下车场顶棚悬挂指示牌可告知车主楼层、各停车区域位置等重要信息 * 层次丰富的五重垂直绿化 第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉、小灌木 第五重：草坪、地被等 【园林】园林面积不大，但强调精致感，营造五重园林概念，增强空间层次感和丰富感，形成园区内的独特景观 第三重 第一重 第四重 第二重 第五重 案例： 『龙湖滟澜山』 是龙湖地产20年园林研究品质呈现，利用五重立体设计，营造360景观定位，俯拾生活感动 * * 【园林】园林突出细节，小品、道路和小径建议采用原生户外用石材，突出材料的自然质朴 通过鹅卵石漫步道串联园区的各个景观节点 雕塑小品突出生活的原生化和质朴化 * 采用不同的地面铺花，打造富于变化的园林景色，结合项目主题，增强符号元素 * 【园林】绿化种植结合住宅底层，可在视觉上形成更为宽阔的楼间距，弱化高层建筑带来的压抑感 住宅底部的绿化种植可在视觉感官上形成宽阔楼间距，弱化高层建筑带来的压抑感 丰富的植被进行遮掩，塑造移步换景的丰富园林空间 * * * 【布局方案】方案一：梯户比最优 以梯户比最优为排布导向，共布置住宅7栋，公寓1栋 住宅、公寓均按顶高100米设计 容积率