泰达新城青城山项目的前期策划报告.ppt

模式建议 物业自持，出售经营权＆产权整体出售 * 公寓部分 * 概念界定 通过研究，我们发现，现时市场上的公寓项目包括了下面四大功能类型，不同的规划功能在实际中会产生很大的差异，如土地出让年限不同，出让金标准、开发税费不同，按揭标准、交易契税标准不同以及使用者能否办理工商注册、能否迁入户口等等。 由于政府现时对公寓并没有一个严格的定义与界定，因此，在实际中，公寓与普通住宅、商务用房的区分标准模糊，公寓的概念众多，如酒店式公寓、商务公寓、国际公寓、单身公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等等。 其实，公寓（apartment）是个舶来品，在国外它有两层的含义，一是指多户楼宇，与独院独户的别墅（house）相对；另一层含义则专指用于出租的房屋。由于第一层的含义过于广泛，因此结合市场情况，我们对公寓的界定如下： 1.主要功能用于居住，不限于住宅物业，但不含以办公为主的公寓式写字楼。 2.出租型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业 3.租期一般较长的，多按月交租。 * 发展现状与趋势 公寓的发展历程 公寓市场的产生源于上世纪80年代的改革开放，对外交流增多，为满足部分长驻外商的需求，酒店式公寓应运而生。及至90年代中期，随着外籍人士和商务人士的不断增多，仅有的几家酒店式公寓已经满足不了市场需求，一些住宅项目有意识或由于销售不畅转而提供服务式公寓，租赁情况非常理想。由于服务式公寓的成功以及高回报，刺激公寓投资兴起。近年的公寓产品越来越多。从高端公寓历年的供应走势情况，可以看到，90年代前高档公寓主要集中在星级酒店里，90年代后提供类似酒店式服务的住宅公寓占主导，近年的供应套数更有所增加。 * 成都公寓的发展现状 不是公寓的公寓 缺乏相关服务 不是酒店的酒店公寓 缺乏相应的租客 边缘型公寓，不成熟市场的典型形态 * 本案特质 鉴于项目项目商业用地的规模，以及区域市场的消化能力，在整体设计上考虑除酒店作为亮点、设计商场外必须融入一定量的酒店公寓。 * 国内主流市场公寓的发展趋势与形态 酒店式公寓 大型高星级酒店的附属住宿产品。如，广州中酒、白天鹅、远洋商务酒店。 其主要住客为外企、大型企业中短期高层人员，酒店长包房客户，办事处等。 户型一般以大户型、商务套房为主。 酒店式服务公寓 操作模式 ●返租型：雷声大雨点小，全国尚未有成功的大型案例。 ●大业主经营（开发商自有经营，第二方买断经营） 长租为主，如广州新大厦、上海圆景，类似酒店式公寓，居家感更强。 短租为主，如深圳丹枫白露，小户型为主，主要服务商务往来，旅游人士。 服务式公寓 以销售为主，提供酒店型的服务套餐。如东莞曼哈顿公寓。 客源主要白领、中高层为主。 其它：普通出租型公寓。 * 本案模式 公寓 酒店式公寓 服务式公寓 功能符合型公寓＆主题独栋酒店 附加值 * 主题景观酒店（主楼，景观酒店） 酒店公寓其中设计景观酒店吸引眼球，其中设置餐饮娱乐会议中心，酒 店客房以高端商务客房总裁套房为主。平均建筑面积80平米。套数30- 50套（间）。 院落式酒店公寓（附楼，经营主打产品） 田园式、院落式，多栋低层建筑，户型设计多为一房一厅，两房两厅， 并设计部分功能型户型，三房两厅平均建面80-90平米。户数200-250 套。 住宅可以加如服务型套餐 商业为酒店或整个产品的角色配套，交流平台，主题（动漫）式酒 吧街。 风格 返回 * 附件 返回 * 例如：以自然岛屿或人造岛屿、人造建筑等为核心，成为水体中的核心标识系统和游憩目的地； “园区中央运动（景观）公园” 独栋办公、独楼酒店、独楼别墅、会所 可规划的产品： 产品类型规划建议 * 商业街、休闲娱乐设施 可规划的产品： 以船、筏等为交通及游憩工具，以漂浮结构形成大地艺术景观，包括：滑水、船艇、竹筏、帆板、冲浪、激流勇进、漂流、水上充气游乐设施等；在漂浮物上进行的饮茶、听琴、钓鱼等 “水面及渗透性景观界面” 产品类型规划建议 * 独楼酒店、 休闲娱乐设施、会所 可规划的产品： 游泳、水球、滑道、滑梯、水上篮球、水喷淋系列游乐项目；水休闲浴、水上席梦思等水中休闲项目；园林式慢跑道、亲子乐园、儿童乐园、园中园等景观元素与配套功能构成 “水中”或“水下”及渗透性园林中 产品类型规划建议 * 景观小品、休闲娱乐设施、会所 可规划的产品： 是水面上的空间，可以创造凌空广泛空间，包括水上亭台、桥、连廊、水上休闲小屋、水上空中花园等休闲运动场所与空间；下沉式音乐广场等公共空间与功能共同组成 “水空”及景观式下沉广场 产品类型规划建议 * 休闲娱乐设施、景观小品 可规划的产品： 是水岸边浅水区域，为亲水戏水区，也是水休闲最重要的区域，是水景制造最有价值的区域。可以使用水榭、船屋等，打造水上园林、沙滩排球、沙滩足球、沙滩橄榄球、沙滩网球、沙滩风筝、沙滩田