天津公司张贵庄项目总体策划的方案.ppt

天津滨海公司张贵庄项目总体策划方案 王志纲工作室 2002年4月 策划依据 经过与滨海公司的几次沟通，就以下问题已达成共识。本案策划的出发点即在此： 进入21世纪，天津正在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级换代的关键时刻，新天津呼之欲出。滨海公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得益彰； 滨海公司是一个城市开发商。“政府请客，企业买单”，做的是天津城市营销，是天津新造城运动的领军者； 以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发。 站在整个中国和大北京地区的角度重新定位天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功能； 按照新城市主义的原则对本案进行功能定位和规划设计； 要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚近期、中期、远期的开发思路。做到一次性规划，多次性、多元化开发。近、中、远期的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是简单的切豆腐块的机械分割开发。 核心问题 大势把握—— 站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。 理念创新—— 形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。 策略设计—— 设计开发模式，解决“怎么做”的问题。 资源整合—— 设计商业模式，解决“谁来做”的问题。 首先需要明确的是：通过本案，滨海公司所要达到的战略目标 战略目标 为城市创造价值：全面提高城市品位和城市化进程，经营城市。 为企业创造价值：全面提升品牌，成为天津地产第一品牌。 为顾客创造价值—— 投资者得到理想的投资收益。 老百姓得到生活方式的革命。 大势把握 津京滨海城为什么？ 站在全中国的角度来看：天津是什么？ 上海影响力辐射南方地区，北京+天津影响力辐射北方地区 天津影响力〈上海影响力 天津+北京影响力〉上海影响力 结论 天津——“北方上海” 站在大北京的角度来看：天津做什么？ 2008年奥运会与WTO催生大北京，大北京催生新天津。 大北京并不仅仅是吴良镛院士受建设部委托所做的一纸规划，而是经济发展的必然。 大北京的潜力在于发展沿大北京主轴的双核（北京、天津）之间，而不是各自为政摊大饼式发展。 “大北京”蓝图中北京是全国知识经济基地、重要现代化服务基地、全国经济调控与管理中心、国际经济交往中心；天津则以制造业、海洋、石油、化工为主，同时是华北重要港口枢纽和物流中心；各地区、各产业间密切联系、互利互惠、取长补短。? 天津滨海国际机场扩建以及与北京机场的合并，京津联动已见端倪。 京津磁悬浮列车的连通，缩短京津距离，两者联系更加紧密。 实际上，大北京不仅给北京带来了新的发展机遇，更重要的是，天津成为大北京主轴上的“双核”之一，天津的地位得以提升，在这种发展机遇下，新天津必将呼之欲出。 京津塘黄金走廊上分布着七个高新技术开发区（其中天津占4个），承接了北京大部分的工业迁移。 结论：大北京作为未来的世界城市，缺乏一个可辐射本区域的现代新型商业贸易区。 站在大天津的角度来看：天津缺什么？ 大天津的未来发展方向不是从市中心向四周摊大饼而是从天津市区和塘沽区之间沿津滨高速路两侧发展 本案代表天津市区发展的方向 天津城市的双核之间缺少有效的连接 天津开发区是中国最好的开发区之一，是天津及中国北方地区的制造业中心和外商投资的首选区域，人均GDP已过10万元。中心城区则承担了几乎所有的城市功能。 在开发区及老城区内保留着大量的土地，依造津滨高速公路的连接，开发区和老城区形成了旺盛的人流、物流和信息流。而这些大量的土地可以承担补充开发区和老城区的其他城市功能，如商务、贸易、物流功能。 结论：本案正是位于开发区与老城区的黄金轴带上，可以发展成为现代化商业、物流业。 站在张贵庄的地块上看：本案适于做什么？ 天津最漂亮最宽阔的迎宾路——世纪大道贯穿本案基地 临空：紧邻天津滨海国际机场，天津机场正在发展成为北方最大的货运机场，可发展临空经济，并与北京机场与天津港口联动，达成高度外向型辐射功能。临路：紧邻华北第一陆地大动脉——京津塘高速路，辐射北京非常方便。并紧邻天津外环线，可顺利通达天津任何地方。拥有天津最宽最美的标志心性大道——世纪大道，既得景观之利，又得交通之畅。三路邻我，则不仅近通天津各处，更远达大北京各地，并为天津城市之标志与骄傲。同时还临近“京哈”、“京山”铁路大动脉。 近海：本案靠近北方最大的出海口天津港，天津港是北方重