房地产外部环境分析报告20060829(精).ppt

* 外部影响因素说明 宏观影响因素 旅游业 酒店行业 94年以来国内旅游*人次保持年均8%的增长速度；国内游未来3-5年仍将以观光游为主 92年以来入境旅游*人次保持年均9.3%的增长速度；入境游客中商务客源比例上升 自2003年以来中国旅游消费已进入启动期 十一五规划国家将大力发展旅游业，实现入境旅游人数和国内旅游人数年均增长8% 经济影响因素 中国经济近年来保持9%以上的增长速度 2003年中国人均GDP首次突破1000美元，进入大发展阶段 自89年以来城镇居民人均可支配收入保持13.6%的年增长率；农村居民人均纯收入保持11.1%年复合增长率 政府政策 中央及地方政府对旅游业的发展规划和相关举措 中国酒店业自改革开放起步以来，伴随着经济增长及旅游业发展经历了一轮发展周期 酒店业发展受旅游业发展直接影响，而旅游业则主要受宏观经济、居民收入水平等因素影响 政府对新建酒店项目的审批制度一定程度上影响了酒店的供给 *注：按照出行目的可分为旅游观光、休闲度假、商务、会务会议等 * 酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与一国的GDP增长之间表现出很强的相关性 美国GDP增长与对客房需求的增长对照 我国GDP增长与入境及国内游增长的对比 “GDP与酒店需求有一个经验数据,大体上10亿元GDP需要一家酒店” －－社科院旅游研究中心 * 在快速增长的旅游客源支撑下，90年代以来中国酒店业保持了21.7%的年增长速度 中国星级酒店数量及年增长率 资料来源：中国资讯行 单位：家 第一波酒店建设热在1994年达到顶峰 应该是97年左右的投资决策；且2000年行业仍处于大幅亏损中 * 酒店业的发展呈现一定周期性，一般为十年，而供给的相对滞后则是造成这种周期波动的主要原因 香港酒店业1981-2003年的周期 美国酒店业1991-2001年的周期 伦敦酒店业1973-1992年的周期 突发性的需求扰动是导致景气下降的原因，如金融危机等；而供给减小则是景气见底回升的动力 不动产供给的相对滞后特征是酒店业周期波动的主要原因 出租率的提高/下降一般总是先于房价的提高/下降 一些中心城市的酒店即使在景气低谷时，出租率通常也能维持在盈亏平衡点 资料来源：HSBC,CEIC,申银万国证券 * 02/04年扭亏为盈 全行业亏损 我国酒店行业起步于我国的对外改革开放，其发展也呈现周期性波动，目前正处于新一轮上升周期，预计此轮周期持续的时间可能会更长 1979年 国务院发布了《国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知》；也促成了90年代的扩张 起步于我国对外改革开放，政府批准了第一家酒店合资项目，开始了第一批合资合作饭店的建设 1984年 亚洲金融危机后，中国酒店行业出现全行业亏损，全国房价下降了136%，亏损一直持续到2001年 1998年 1999年 1995年 由于扩张过猛导致供给总量过剩，中国酒店的建设高潮开始回落，饭店业的利润率逐年下降 中国酒店业在低迷中进行调整，2002年才扭转亏损局面 1988年4月 国家提出了发展旅游服务基础设施建设；国内外各种渠道的资金投入饭店业 恢复上升（2000年-） 回落（95-99年） 高速发展（83-94年） 起步（80-82年） 中国酒店业的发展周期 我国经济的强劲发展带动了旅游度假和商务需求 随着中国在国际舞台上重要性的增强，奥运会、世博会、亚运会等全球和区域性的活动的举办将使国内酒店市场在未来继续快速发展 预计本轮周期持续的时间可能会更长 * 国际酒店管理集团近年来大举进入中国酒店业市场，多通过委托管理方式攫取短期行业利润 品牌 在华酒店数量 在华经营模式 洲际 45 均委托管理，投资性极小 万豪 39 全球范围包括中国坚持不带资管理 雅高 23 委托管理（索菲特、诺富特、美居），带资管理（宜必思） 希尔顿 5 委托管理 凯悦 4 委托管理 喜达屋 20 委托管理、特许经营及有选择的带资管理 香格里拉 18 带资管理为主，适当扩展委托管理 注：国际酒店管理集团对接管的酒店一般是不投资的，但偶尔也会注资城市的标志性酒店 *注：雅高带资管理为46.5%；租赁饭店21.8% 国际酒店管理集团在全球的经营模式 国际酒店管理集团在中国的经营模式 国际酒店管理集团主要采用三种经营模式，在国外采用特许经营的方式最多，其次为委托管理以及早期形成的少数带资管理 资料来源：价值中国网，跨国酒店集团竞争情报，synergy capital * 在景气上升阶段，资金允许的条件下开发商倾向于选择性地持有一些优越地段的高端酒店物业，以获取长期稳定的回报、作为项目配套、获取地产增值 酒店物业 获取稳定长线回报规避单一开发 风险 作为项目 配套 获取地产 增值 稳定的长线投资回报