工程财务管理第十章.ppt

仍以前例分析，包销商(住房投资者)以55万元对开发商包销住房一套，实际以60万元销售，获取5万元手续费。房地产开发企业开具60万元销售发票后，凭包销商开具的发票支付5万元手续费给包销商。 包销商只需要缴纳营业税及城建税、教育费附加为：50000×5.5%=2750元。不考虑其他费用和所得税，投资者获利为47250元。 而对于房地产开发企业来说，由于增加了销售额5万元，但是同时增加了销售手续费5万元，所以没有增加企业所得税。但是增加了5万元销售额的营业税及城建税、教育费附加，增加额为：50000×5.5%=2750元。同时，如果该项目有增值，5万元销售费用的增加不会增加土地增值税的扣除项目金额。因此，还要增加土地增值税收，如果该项目普通住房增值率不超过20%，则不增加土地增值税。假设增值率超过20%，不超过50%，税率为30%，则增加税收为：50000×30%=15000元。 【筹划点评】:按照这个方案运作，包销方(住房投资者)只增加税收成本2750元，显然非常有利。但是房地产开发商将增加税收成本17750元，处于不利地位。虽然如此，但相比而言仍然有利可图，如果双方愿意相互合作，共同分担税收成本，经过仔细测算后，包销商作些适当让利，还是不失为一个可行的筹划方案。 6.房地产开发综合筹划案例 【案例l0-6】房地产公司A拥有一土地使用权，其账面价值5万元，远远低于评估价值50万元。若以该土地使用权进行房地产开发，出售时在土地增值税和企业所得税上均会吃亏。其税收缴纳情况预计如下(开发成本20万元，开发费用30万元，该房地产市值150万元，适用的土地增值税平均税率为40%(为计算方便)，A公司适用的企业所得税为25%)。 A公司应缴纳的营业税为：(150-5)×5%=7.25万元 土地增值税为：（150-5-20-30-(5+20)×20%-7.253）×40%=33.1万元 企业所得税为：(150-5-20-30-7.25-33.1)×25%=13.6625万元 税金合计：7.25+33.1+13.6625=54.0125万元 节税的关键在于提高土地使用权的成本扣除。 表10-3 筹划方案对比表 方案 措施 筹划分析 筹划点评 方 案 一 A公司以该笔土地使用权和部分货币资金分立成立B公司。分立时，计算应缴纳的企业所得税(50-5)×25％=11.25万元。分立后，该土地使用权在B公司以50万元入账。 根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)、《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)、《关于企业合并、分立业务有关所得税问题的通知》(国税发[2000]119号)、《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003-16号) 。A公司以该笔土地使用权和部分货币资金分立成立B公司，分立时应纳所得税(50-5)×25%=11.25万元。分立后，该土地使用权在B公司以50万元入账。B企业利用该土地使用权进行房地产开发并出售，其应缴税金计算如下：应纳营业税：(150-50)×5%=5万元土地增值税[150-50-20-30-(50+20)×20%-5]×40%=12.4万元所得税(150-50-20-30-5-12.4)×25%=8.15万元税金合计：11.25+5+12.4+8.15=36.8万元节税金额：54.0125-36.8=17.2125万元 被分立企业剥离出的无形资产视作出售进行业务处理后，分立企业对该无形资产可以评估价值入账，这样就提高该笔土地使用权的人账价值。同时，根据税法规定，以无形资产投资免交营业税和土地增值税，因此，这个分立的过程在税收上不会造成额外的负担。另外，采用此方法的一大好处在于，该土地使用权的控制权仍掌握在A公司手中。但同时应注意、对土地进行评估的费用和时间、新设公司的各种手续和成本、因新设公司带来的管理成本若以上各项成本之和小于该方案的收益(即节税额)，则该方案是可行的，否则，就不可行。当然，该方案也可能带来其他操作上的便利，比如利润在两个公司之间的转移等，这要视具体情况而定。 方案二 若A公司有子公司B，可以股权投资的方式将该土地使用权投资到B公司。若A公司以股权投资的方式将该土地使用权投资到B公司。 根据《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)、 《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)、 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)，其他税金的计算同方案一。投资时计算应缴纳的企业所得税：(50-5)×25%=11.25万元。该土地使用权在B公司以50万元入账。其他税金的计算同方案1。 借助现存的企业，其成本较低。同时，由于B公司仍然受A公司的控制，使得土地使用权的