第9章 公共经济学.ppt

一、引言 保障性住房是与商品性住房相对应的概念，指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。对于住房保障制度的社会福利效应，国外学者关注的是住房保障政策的效果。恩格斯把住房短缺归结为城市化、工业化快速发展的产物，政府对房地产市场的干预和管理具有必要性。 20世纪90年代以来随着我国住房保障制度的建立和完善，相应的研究成果也日益丰富，主要包括三个方面：（1）保障房的供给方式。我国住房保障的供给方式主要有政府直接生产、政府给开发商提供补贴、政府对低收入人群发放补贴、政府对住房租金和价格实行管制等。（2）保障房的福利效应。现有研究运用模糊评价、帕累托最优、消费者剩余、动态博弈、效应函数等理论和方法，构建保障房福利效应评价指标体系，对我国城镇保障房的供给绩效进行了定量评价。（3）保障房建设的对策建议。 本章针对我国保障房建设中暴露的“建设不佳，分配不公”等现实问题，利用福利经济学的相关理论，分析保障制度增进社会福利的基本原理，并对保障房建设过程中各行为主体利益博弈、分配过程中寻租行为给保障对象带来的社会福利损失进行评价，最后在借鉴发达国家先进经验的基础上提出完善我国保障房建设的对策建议。 二、我国保障性住房制度的社会福利增进效应 1. 住房分配失灵催生保障性住房制度 按照福利经济学第一原理在完全竞争市场条件下，通过市场配置住房资源可以实现帕累托最优，特别是依靠市场的住房分配在中高收入群体中是有效的；但是城镇中低收入群体、进城务工人员、新毕业大学生的住房需求难以得到满足，主要原因是在市场机制下，利润是厂商建设商品房的动力，在利润驱使下，低收入人群能够接受的低价格住房的有效供应不足。 在市场无法提供低收入人群能够接受的商品房前提下，按照福利经济学第二定理的理论解释，由政府提供保障性住房成为满足低收入人群住房需求的必然。首先，在市场经济环镜中的帕累托最优是理想状态，实际上市场供需与价格有关，隐藏着生产过剩的风险，若没有政府的干预，必将导致房地产市场的不稳定。其次，保障性住房具有资金规模要求大、投入周期长、资金不容易变现等特征，若该项资金由市场提供，会对企业造成很大负担，不利于企业的快速成长。 2. 保障性住房制度提升社会福利水平 从提供公共服务和收入再分配功能来看，政府主导的保障房制度属于对低收入群体进行收入再分配的福利政策，有利于促进低收入劳动者的人力资本积累和社会和谐，进而提升整个社会的福利水平。 从福利经济学的角度保障房制度分配遵循帕累托改进原则，即在不使其他人情况变坏的情况下，使一些人情况变好，从而改进社会整体福利水平，以达到帕累托最优，中低收入群体以相对低廉的价格购买或租赁得到的住房，无论心里还是实际都使自身效用和利益得到满足和提升，而并不影响高收入群体的住房需求。从下图中可以看出低收入群体的福利改进。 上图表示政府在住房市场上为低收入困难家庭提供保障房。设保障房的售价或租金水平为r1，而同类住房的市场售价或租金为r0，必有r1r0；短期内，由于保障性住房的供给恒定不变，因而供给曲线s垂直于横轴，并于需求曲线d相交于点a。可知因为保障性住房的出现，产生消费者剩余eabf，这部分消费者剩余被低收入家庭无偿获得。 三、我国保障性住房建设与分配中的社会福利损失 1. 保障性住房建设环节的社会福利损失 （1）开发商建设保障性住房的利润空间较低 我国《经济适用住房价格管理办法》明确规定经济适用房的利润率最高不得超过开发成本中排除管理费、贷款利息、行政事业性收费三项后余额的3%。在同样投入了大量企业资源的情况下，从理性人的角度出发，开发商放弃百分之十几、百分之几十的利润率而选择建设保障房不是它们的最优选择。另一方面通过行政手段限定开发商利润率的做法，等于强行使开发商以利润损失为代价分摊政府应承担的住房保障职责。此外，开发保障房项目还可能对开发商的利益造成直接损害。 （2）地方政府缺乏保障房建设的内在动力 导致地方政府缺乏保障房建设的内在动力主要表现在三个方面：（1）在我国当前住房开发成本中，土地成本约占总成本的30%，土地出让金是地方政府公共收入的主要来源之一。保障房制度正是通过地方政府免征土地出让金的方式实现对保障房开发商的补贴。该政策首先就触动了地方政府的利益，因此才会出现保障房的建设总量小、建设比例低，以及基于土地出让金的考虑，把保障房建设在城镇偏远区位的现象. （2）中央政府作为保障房政策的制定者，却没有为各地的保障房建设提供额外的财政补贴，完全由地方政府实施和承担费用，在中央和地方政府的职责分配上有失公平，降低了地方政府支持保障房政策的积极性。（3）