御海东郡应对竞争对手布局和前期应对建议.pptxVIP

同质化的终极博弈下 该如何面对御海东郡VS博澳城的思考 1.基于08竞争条件下的对手布局思考2.基于市场竞争下的前期应对建议 01理想和现实的博弈御海东郡价值，地缘，产品，拉近了博奥城与其的竞争关系。我们进行两次的观察后认为，对它的研究和推测，尤为重要先期低容积率，奠定低密社区基础，后期容积率拔高；总体低开高走理解1 ： 御海东郡整体策略会所建成预计10月开盘 第一波次——独栋，连排预测：第2波次——独栋夹带连排预测 年底集中销售连排的尾货别墅价格保持坚挺预测 明年年初深入园林的现场展示，独栋继而走高。楼王将开始炒作配套逐渐对外开放主打运动、商务、配套交叉销售。连排为主CBA 御海东郡产品类型面积区间套数比例独栋551.08 611.3%657.27 -658.74 917%联排369-381 3056.6%481-496 815%10月份推出15套独栋别墅，面积区间为550-658㎡、38套联排，面积区间为369-496㎡。暂没有户型图，价格未定。客户主要为容桂本地人，大良、均安、杏坛有部分客户（资料来自销售代表）。地缘性质的强化、内在环境的锻造。产品本身的规划创新。理解2 ： 核心竞争力资源及高端产品牵引独栋吸引眼球，现场销售引导，独栋现在不仅仅是产品而是一个噱头，吸引到客户，继而暗度陈仓。“这一项目秉承了美的地产“创造美的家园、享受美的生活”的品牌理念，以自然、健康、休闲的居住理念为向导， 仅有的80席臻品水岸别墅为顺德人开启了高尚人居新时代。” 自然环境：三江交汇，望海听湖城市环境：珠三角要塞交通环境：轻轨、太澳巴比伦空中庭院的运用，创新人车分流小开间大进深，增加销售户数，连排6、7、9、10外部环境Strategy规划“最高单体容积率”别墅最大限度的增加面积的花园。70公斤的用钢量，“顺德人关注起房子”L型独栋Skills产品御海东郡区域环境人文Sharedvalues区域规划：新城，开发区区域组成：大型产业园道路环境更新，有待发展品牌昭示有多远的水，就有多伟大的文明有多稀缺的水，就有多尊贵宅邸风生水起。水文化的演绎美的，对顺德的影响力不言而喻。组合出击，形象铺垫时间久。保持一定强度的市场曝光率。整体形象质素较高广告表现力强。观点3 ： 营销发展轨迹事件公关为主广告的途径，特别是户外。拉近与博澳城的竞争距离。在“家门口抢客户”组合出击，形象铺垫时间久。保持一定强度的市场曝光率。整体形象质素较高广告表现力强。观点3 ： 营销发展轨迹事件公关为主冠名高尔夫联谊信用社联谊农业银行VIP风水讲座组合出击，并没有达到立竿见影的效果。---目标客户诚意度不高。原因：1、市场环境相对不景气，虽然别墅试产的影响不会太大。但还会有一定的影响。2、毕竟距离核心城区远。继而导致，开盘时间一推再推 就为了53套38套连排户型（2座10连排2座9连排）15套独栋高端项目：资源及高端产品牵引，全市推广，客户覆盖面广高端项目：标杆物业的影响力进一步升级，逐渐稀缺。高端项目：标杆物业的影响力的维持，在于对其销售进步的把控市场进入高水平竞争的阶段，项目个性价值体系的竞争成为关键02我们该如何面对竞争拟定项目核心纳入竞争体系下的项目运作方式核心竞争力项目发展方向01理想和现实的博弈在对比中寻求博奥城竞争模式理解1 ： 竞争分析竞争对比对比分析“本项目地块”和“御海东郡”顺德人对别墅的情有独钟，以及关注房屋的质量（个人的起房经历）。博澳城居住价值点项目地块街区：凤翔开发区独栋—优质连排太澳高速、轻轨但心灵距离远配套：勒流东区工业化水脉相承勒流东区发展规划地环境：厂区结合处发展中村子/镇发展中——周边龙头企业VS御海东郡居住价值点项目地块街区：开发区新城区，广佛要塞独栋-独树一帜太澳高速、轻轨但心灵距离远配套：商务，运动工业化风生水起承接广佛经济圈。连接广佛的经济枢纽环境：三江交汇发展中村子/镇发展中——周边大型龙头企业竞争对比有多远的水，就有多伟大的文明非主流竞争力风水、三江、市场影响和铺垫。VS本项目1、水文化别人的水，比我们演绎的更彻底。先机已失，将不是我们推广的核心但可以作为辅助。122、产品绝对优势点3、距离感绝对优势点80套独栋，6连，7连，9连、10连VS本项目空间距离VS本项目独栋，我们质素较高，产品本身高出对方很多，而且，大量的2连，3连。4连、相对其小开间的产品，绝对的优势。33优势不言而喻，“城际中央”。5分钟，世界迥然不同。隐于繁华，显于尊崇竞争细分需要解决的问题项目核心价值点项目发展战略离城市最近产品精致产品线稀缺持续开发问题－区域小范围的客户组成，不足支撑项目利用城市化，打通城市肌理，跳出竞争与城市脉络的连通区域不成熟－缺乏生活配套和生活氛围资源、配套与城市共享较佳的资源城市的符号资源相对不够强势－不足以支撑持续性发展健全的交通