房地产天启开启骋望江宁方山大学城项目营.pptxVIP

项目基本属性研判;项目土地属性1 地段边缘化属性;位置：江宁区科学园板块 ，土地四至：西至弘景大道，南至学十二路 距离新街口19.4公里，距离江宁东山步行街8.5公里;对项目地块的现有惯性认知：;;江宁大区域发展的次生板块;主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化;项目土地属性2 板块双重化属性;;项目土地属性3 板块升级化属性;;板块;空间结构：金带、绿廊、纽结中心、 RBD网络——金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带；——绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线；——纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。——RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD;【量的转移】随着百家湖、老东山板块的逐渐成熟和量的减少，九龙湖和科学园有望成为后期的热点板块;板块;板块升级四大引擎及其研判;【方山资源引擎】：形成针对升级改善型客群的高端化别墅区;【方山资源引擎】研判：号召力还不够强大;板块;【自身配套引擎】周边在建部分生活配套，整体尚未发力 】;南京同仁医院;【自身配套引擎】研判：处于启动期，现状偏弱，政府虽有配套规划，但短期内无大型配套引擎的动工机遇;[机场线连通北核南京南站区域与江宁南部空港及发展区域] 机场轨道交通线有望在2010年启动建设；以目前的计划，机场轻轨线未来将有望对接地铁三号线；根据规划，机场轻轨将从南京南站出发，与机场航站楼直接相连，;【地铁引擎】研判：具强效助推力，但地铁热点散化;江宁次生科学园板块边缘位置，土地能级偏弱； 板块具有【公寓/别墅】、【价格挤压型/升级改善型】双重属性 项目开发周期内存在板块升级机遇——江宁中心化靠拢/成熟化辐射/外溢性转移； 但不存在板块巨变跃升可能，方山风景区/地铁/大学城/自身配套等各项引擎还不够强大。;项目基本属性研判：;;户型;静态指标： 63万总价占地33%，85万-140万总价占比63% 方山大学城区域住宅（不计别墅）主力总价区间约55-80万 江宁-主城第一站岔路口，主力80-130㎡户型，总价区间约80-130万 仙林大学城改善型驱动板块，主力80-130㎡户型，总价区间约105-170万;2009年1-11月份，江宁商品住宅上市量108.1万平米，销售量195.41万平米。受宏观经济影响，08年底土地成交及开工量减少，因此09年供应明显不足，销售量则已经超过08年全年销售量，预计约达08年销售量的一倍； 目前江宁09年整体销售比仅0.55：1；市场供不应求;年度\分类;年度\幅数;;哪些客项目可能成为本案竞争对手？;科学园板块内竞争;科学园大学城市场在售楼盘;龙庭水岸;【竞争之板块节点】板块内竞争项目主要分三块，对本案形成截流的项目众多，且多为10年上市项目，本案在位置、配套处于明显劣势;【竞争之规模】项目规模中等偏上，有一定的优势;预计2010年区域内项目将集中上市，供应量达到40万平方米以上，而科学园、大学城年去化量在30万平方米左右。大部分项目集中在2010年上半年上市，项目在入市时机上相对滞后。;目前融侨、五矿均在大学城片区开发项目 从产品来看，07年上市产品以多层和为主，之后产品则有少量小高层入市 从项目销售量来看，由于在售项目较少，区域销售量约为每月0.5万平方米；东方龙湖湾月均销售在0.3万方左右。;【竞争之面积同质】板块内户型面积段丰富，同类面积户型功能性差异化创新成为博弈重点;【竞争之销售价格】目前科学园片区内公寓主力价格在6500-8000元/米，联排价格约1.1-1.2万/平米;泛地缘性竞争;东山市场在售楼盘;主要楼盘户型设置情况;板块主力客户特征;九龙湖市场在售楼盘;主要楼盘户型设置情况;;全市性可比性竞争;主城八区均价在万元以上，标杆型楼盘突破5万元/平米，江北浦口均价也上至4000元/平米。未来均价在万元以下的地区除了江北板块还有尧化门板块以及板桥板块。 项目在未来的竞争应该关注上述板块。;价格近似板块　;浦口板块，威尼斯水城为代表;;土地属性;购买该区域住房的客户房价承受能力主体在60万至80万间，其中60万以下主要为投资性需求和首次过渡需求，60-100万则为首次置业需求和改善型需求，100万以上则基本为投资性需求。分析得出，吸引客户到该片区