成都新津金融中心综合体项目策划方案132p.pptxVIP

步步为营，跑赢大势新津金融中心综合体项目策划方案报告结构思路项目属性界定客户目标及核心问题市场环境分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销水平分析案例借鉴项目营销战略营销策略实施附件花源临空经发展区新津普兴新津老城区按照新津城市规划，新津将经历三个阶段：小新津——中新津——大新津项目解析中新津——三大主城区东部新城老城区大新津——金三角小新津——老城区南部新城新津目前处于小新津向中新津过渡初期阶段，以老城区旧南城为中心往外辐射旧南城人口密集、商业凌乱无序，车辆云集，环境污染严重，已不符合现代田园城市的发展需要，依据中新津的规划，必须以旧南城为中心开始往外延伸发展新北城新北城东部新城 旧南城南部新城项目处在新津目前的首要发展方向上向南，受两河和老君山抑制，如果非理性扩张，必将带来破坏性开发，不符合城市可持续发展思想向东，东面基础设施和城市配套又极其薄弱，不具备现代城市发展条件向北，新北城与旧南城仅一路之隔，可共享旧南城既有配套，背靠高新工业园区，可先得高新技术人才对高品质生活的需求，区域路网发达，基础设施相对完备，上风上水，新北城具备了发展的天时、地利、人和之先天条件高新工业园区新北城东部新城 旧南城两河老君山南部新城向北，是首要必然发展方向项目位于目前新津主城区边缘，属于低价盘认知的区域内城南主城区项目位于目前城南主城区边缘，周边楼盘价格普遍较低，属于低价盘认知的区域迎宾丽景尚品境界秀城项目名称成交均价（元/m2）迎宾丽景3400尚品境界3500津门港湾3400秀城预计3500津门港湾地块自身并无新津县整体占地面积小，项目距城南副中心仅1.5公里，大范围内配套齐全华润体育中心中国银行实验小学区文化中心区工会第一幼儿园区少年宫区农委区财政局区农机局区法院区武装部区信用社公安分局建设管理委员会区委党校农业银行区环保局区国税局区地税局区工商局区质检局区审计局区交管局1.5公里河滨公园新津中学五津中学1.5公里范围内配套：武阳路沿线分布新津区各政府机构，整体大环境较好；项目西侧为欧郡、时代晶座、水城嘉瑞，居住氛围浓厚；临近幼儿园，新津小学，新津中学，教育资源丰富；1公里范围内南侧是未来生态园，金马河，生态资源丰富；西边界项目交通通达度较好老街区南至大件路：新津至成都主要道路，承载新津主要交通压力，双向四车道，东至兴元三路：新津绿化较好的市政道路西至新津汽车客运中心（距离200米）北至老街区：老街区环境杂乱北边界东边界新津客运中心兴园路南边界大件路区域内规模相对较大，唯一的综合体项目，容积率较低，产品以舒适型户型为主占地面积：40亩（城区内少有较大地块）建筑面积：写字楼41824平米配套商业5636住宅31801.52平方米总绿地面积：10120平米绿地率：35%总容积率：2.75住宅容积率：1.1户型：以舒适型套二、套三为主，面积稍显偏大项目属性界定?属性诠释区位属性位于城市的首要发展方向位于低价盘认知的区域交通通达度较好目前生活配套一般项目位于新北城，向北发展是新津的首要发展方向位于目前主城区边缘,周边楼盘价格偏低两面临主干道，离客运站不远大范围内配套较为成熟项目属性较大规模容积率较低户型面积偏大唯一的金融综合体项目占地40亩，属于新津市主城区相对较大规模楼盘总容积率2.75，住宅容积率1.1以舒适型套二、套三为主新津目前还没有综合体项目报告结构思路项目属性界定客户目标及问题市场环境分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销水平分析案例借鉴项目营销战略营销策略实施附件客户目标和困惑在新津市场建立品牌影响力为后期商业造势，谋求长期发展风险方面：规避风险，快速回现利润方面：快速周转，提高资金利用率销售周期：1年价格期望：住宅销售均价不低于3530元/㎡入市时间：2011年5月份客户目标1年消化住宅体量，有无风险？除了本地需求外，是否还有其他地方的需求？能否通过营销策略脱离低价盘认知区域的影响，最大提升价格？应该采取什么样的销售方式？销售推盘节奏怎样？各营销节点的销售均价是多少？客户的困惑规避开发风险，快速营销，利润最大化，为企业后期项目提升价值，是项目操作的核心目标目标理解企业战略层面成功操作项目，为后期商业项目树立高端形象，提升价值；建立企业在新津市场的影响力，树立企业品牌；项目操作层面开发风险：快速回现，规避风险；利润要求：利润最大化，在实现项目溢价的基础上注意与销售速度的平衡思考现在市场环境怎样，能否解决消化量的问题？报告结构思路项目属性界定客户目标及问题市场环境分析市场竞争分析营销目标与问题界定营销水平分析案例借鉴项目营销战略营销策略实施附件新津房地产市场起步较早，伴随其产业的发展而快速发展，目前处于稳步发展期市场特征发展时间萌芽期（01-04年）上升期（05-08年）发展期（09年至今）标志事件农业产业发展迅速工业产业迅速发展休闲餐