沈阳融丰水鏡閣前期营销策划方案42页.pptxVIP

致沈阳融丰置业发展有限公司|融丰·水鏡閣|营销策划构想二OO七年 一月戴德梁行沈阳团队2002年进沈阳市场2004年分公司建立调研/策划/代理/物业 在职员工90余人累计服务项目近200万平高端住宅/写字楼/酒店式公寓/商业华新/万恒/玛莉蓝/和泰/穗港/昌鑫2006年海悦国际大厦6个月完成90%销售2006年南湖五金工具市场开盘实现70%销售2007年期待新的突破……成功是怎样炼成的1市场如是说市场分析/目标客群锁定2梦，愿望的达成市场定位3产品价值论产品策略4好酒勤吆喝营销推广策略1市场如是说市场分析/目标客群锁定市场竞争与消费心理E保利百合花园罗马假日鑫丰国际富雅豪临新湖北国之春巴塞罗那F1市场如是说市场供给本项目周边供给114万平，已消化约40万平1市场如是说面积分析项目名称面积范围(㎡)主力面积(㎡)富雅豪临71-17890-110新湖北国之春50-13590-110罗马假日* 80-120* 80保利百合花园50-12491-93鑫丰国际52-14268、76、98巴塞罗那24-14290、105面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层1市场如是说户型分析项目名称户型比例合计一室二室三室复式(跃层)富雅豪临8%69%22%1%1894户新湖北国之春10%55%30%5%1505户* 罗马假日52%29%19%－334户保利百合南园15%56%29%－* 440户鑫丰国际－70%30%－1626户巴塞罗那15%46%39%－2516户统计11315户二室配比占据绝对主力1市场如是说开间设计项目名称主卧开间(米)客厅开间(米)富雅豪临3.2-3.64.2-4.3新湖北国之春3.3-3.63.55-4.2罗马假日3.93.9-5.4保利百合花园3.3-3.43.8-4鑫丰国际3.33.9-4.2巴塞罗那3.3-3.63.9-4.5二室主卧3.3-3.4米 三室主卧3.6米二室客厅3.9-4米 三室客厅4.2-4.5米1市场如是说窗设计项目名称主卧窗客厅窗富雅豪临部分飘窗270度转角窗新湖北国之春大部分飘窗大部分落地、转角窗罗马假日普通窗普通窗保利百合花园大部分飘窗、少量转角窗大部分落地、转角窗鑫丰国际多层为飘窗、高层普通窗部分高层为转角或飘窗卧室多为飘窗，客厅多为落地窗1市场如是说销售价格项目名称均价最高价富雅豪湖北国之马假日* 4062-保利百合花丰国塞罗那* 4200* 5000随工程进展，整体均价接近4500元1市场如是说临街商业项目名称临街商业富雅豪临商业配套面积近5500㎡，约占总建面2%，为2层商业新湖北国之春沿云峰街一侧为2层商业，沿北一路一侧为1层商业罗马假日裙楼为4层商业保利百合花园沿北二东路一侧为3层、云峰街2层鑫丰国际沿北二路和云峰街一侧为2层商业，北侧虹桥路为1层商业 临云峰街为2层商业1市场如是说市场表现面积范围跨度大，面积配比多而全产品设计雷同，主打景观或地铁，个性特征不突出最高价超过5000元大关，铁西不乏实力客群客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区人群增多区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅1市场如是说人群锁定（客户群年龄段分析）前提：有支付能力有购买欲望40-50岁构成了高端购买的主力人群事业圈事业圈亲情圈朋友圈亲情圈朋友圈20-30岁30-45岁亲情圈事业圈朋友圈亲情圈朋友圈事业圈45-55岁1市场如是说生活圈生活圈失衡，期望和谐1市场如是说40-50群关键词生意场 高峰期/应酬/迷失家 庭 信任危机/代沟朋友圈 淡出/孤独 生 理 亚健康 ED 力不从心心 理 生不逢时/焦虑/贪念/怀旧李先生：年龄：40-50岁职业：律师/公务员/私企老板/职业经理人/教授…收入：年薪12万角色转换过程中的尴尬，是否能涅磐重生？心理健康投资与生理健康投资同样重要！1市场如是说市场机会客群集中------高端高端产品缺乏大而全独特附加值----配套人性化管理----物业小而精特色产品缺乏心理健康------理念1市场如是说把握时机|2-8定律|是不败的法则找准了20%的人群，就能消化我们80%的产品市场接受度|长尾法则|告诉我们成功只因为先走了一步先行一步，就能创造出属于我们自己的USP时间2梦，愿望的达成市场定位双向选择的博弈是你收藏了她，还是她收藏了你！生活de真义自我实现水鏡閣自尊需求尊贵性市场其他产品归属需求舒适性安全需求私秘性生存需求保障性2市场定位马斯洛的礼物2市场定位梦，愿望的达成|水鏡閣|凝聚的是开发商的心血和心愿|水鏡閣|是一个艺术品，不是流水作业的产品|水鏡閣|只为懂得欣赏她的人而准备《孕》旅美画家李自健作品|水鏡閣