新郑浩创项目市场研判及项目构思 112.pptxVIP

思路探讨;【市场分析】;新密;新郑市;中 华 路;中 华 路;中 华 路;目前市场销售均价约为:1650元/平米;【 市场分析 】/目标客户群研究;;;;;;;【项目分析及产品研究】;;【项目SWOT分析】;开发商所要面临的问题;整体规划分析; 地块自身问题分析; 整体规划问题分析; 整体规划问题分析;由于建筑布局的凌乱使得整体交通走线显得非常复杂，主次道路分布不明显，行走不便，使得许多区域由于道路的设置而造成绿地浪费； 现有停车位仅仅设置在地块的外围车行系统上设置了一排，对于我项目这样200余亩的区域大盘来说，是明显不足的； 高层产品的中间设置必将影响北侧多层住宅的日常采光，虽然设计按照国家标准执行，但实际能够采光时间将非常稀少。 ;物业形态分析 ;搭配分析： 在对小高层、高层、别墅产品分别作了分析之后，我们可以看出目前所投放的这几种产品都存在着较大的市场风险，而6层的普通多层产品是经过长时间的市场检验的，其投放的风险非常小。但是，如果仅仅靠这样的产品来取得项目的制胜，可以说也是难以达到预期效果的，因为如果产品过于单一，就无法塑造太多产品卖点，无法与同类型产品行成差异化竞争，无法达到贵公司对于项目的预期价值。因此我们得出这样两个个结论： 产品虽然从规划上看，是处于多样化的，但其搭配并不合理，尤其对于1号地来说，其产品种类达4种，且上述分析的高风险产品全部在该地块设置，可以说该规划产品类型太过混乱； 如果按照我方的规划建议调整后，项目的前期开发产品又过于单调，因此我们还需要在产品类型上寻求突破口，但是需要寻找舒适度高，成本低的产品投放。;景观环境分析 ;整体景观环境分析;在此所说的活动区域主要是指提供业主日常休闲娱乐的活动场所。主要指运动场所如篮球场地，网球场地等。但是在规划中必须要注意的是不同的活动场地，所处的规划区域位置是要划分开的。如网球场、篮球场这样的剧烈活动区域，是不能设置在住户的周围的，尤其对于网球这样的运动是非常容易对周边的住户产生安全隐患的，因此，需要设置在公共景观区域，不能够设置在组团生活区内部的。 ;目前项目的景观绿地主要存在这样几个问题： 入口广场处硬质铺装太多，将使人进入小区的第一印象感觉整体太过于生硬，无生态感，无灵动性。而入口形象区表达社区整体形象的区域，入口的景观的设计失败将会使进入者对社区的整体感官大打折扣；;放眼看去社区内部的绿化面积虽然也不少，但是每块绿地可以所都没有较为精细的小品规划，仅仅是一块较小的区域铺上小草，虽然俯视下去在造型上变化很多，但都仅仅是软质植被与硬质铺地之间的结合，并没有实际的景观在里面，所以这样的景观规划是很难吸引消费群体的。 ;水景分析;建筑风格及立面分析 ;建筑色彩;对比;对比;对比;总 结 通过上述的对比我们可以看出，以我项目目前所规划出的产品本质是很难与市场上的同类型产品相抗衡的。如果要想保证项目的预期销售目标，前期的规划设计尤为重要，只有在设计环节把控好每一个细节，对每一个方案都要仔细斟酌之后再投放市场。项目的整体开发才能够顺利运作，后期所产生的附加工作才能将到最低，同时也能够节省大量的人力物力，当然其也是成本控制的重要环节。;【产品建议】/整体规划建议;说明： 该规划是万科.上东区的整体规划图。其也是一开场式规划的地块。组团分区是非常明显的，不仅空出的绿地利用率非常高，而且土地的利用价值也是很高的，较易打造高品质的社区。; 产品投放建议; 花园洋房效果图;下面我们对于不同开发周期的产品类型投放进行大致的预测：; 具体周期划分;说明： 开发2号地有这样两个理由： 1、其规模较大，可以创造较好的产品品质； 2、该地的发展可以带动项目中间两条道路的发展，将整个项目带活。 随着2号地的开发，整体项目的规模已然形成，产品的品质已经产生，通过2号地开始向西辐射向我们的3#地，因此3号地虽然规模较小，但是在品牌已经树立起来的情况下，消化3号地可以说不成问题。;： 由于3#地的规模较小，开发周期可以说很快就可以完成，那么我们将北侧1#地的局部也列入我们的三期开发范围，但1#地的局部开发是需要在3#地开发完成的时候开始投放。但是在3#地的开发过程中我们就开始着手对1#地的景观及会所配套进行制作并继而逐步开工。这是由于1号的的三期部分我们的产品类型投放了少量的小高层产品作市场探测，第一小高层工期长，在这个期间里环境没有吸引力的情况下很难吸引买主购买。;最后一个部分就是我们四期开发范围，如图1#地红色部分，四期的地块环境可以说是我们这几块地中最优越的，其是我们这几块地中唯一没有火车道影响的地块，并且居住环境也将是最好的，紧邻城墙非常安静。并且随着整体销售价格的走高，那么在这最后一期也是我项目实现最大价值的时候。因此