在租赁土地上建房的房屋所有权归属问题.pdf

在租赁土地上建房的房屋所有权归属问题 依照租赁土地所在的土地市场来划分，土地租赁可分为 国有土地租赁 与土地使用权的出 租 。前者属于土地租赁一级土地市场， 1后者属于二级或三级土地市场。原则上，依照我国法 律规定， 目前土地租赁市场只有这两种方式， 但是在实务操作中， 经常出现经济组织直接承租 农村集体土地或者国家划拨用地的情况， 为了明晰其中的法律关系及风险， 下文也将对这种情 况进行扼要讨论。 本文将以我公司为承租人， 分三个部分三种情况讨论 租赁土地上建房的房“ 屋所有权问题 ”。第一部分将讨论我公司直接租赁国有土地使用权的情形，第二部分讨论我公 司承租他人之土地使用权， 第三部分讨论我公司租赁农村集体土地使用权或划拨国有土地使用 权的情形。 一、 国有土地租赁，土地租赁一级市场 国有土地租赁 即国有土地使用权的租赁。 它作为国有土地有偿使用方式之一于 1998 年《土 地管理法实施条例》中得到确定， 2具体指： “国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与 3 县级以上人民政府行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为 ”。 国有土 地租赁所要解决的特定问题主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围， 多 用于原划拨用地发生土地转让、 场地出租、 企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情 4 形。 公司通过租赁国有土地使用权的方式开展业务，可以省去如今买地的重金投入，在期限 上也比买地灵活，可以为公司的投资降低不少风险。 5 在这种土地租赁形式下， 国家当然拥有土地所有权， 土地使用者即 承租人 直接从国家即 出 租人 手中租赁国有土地使用权， 依法取得土地的占有、 使用、收益及部分处分权 （在城市用地 1 注意： 国有土地租赁市场上的土地不仅仅包括原有的国有土地， 还包括由政府征收或征用农村集体用地而 将其转为国有的土地。 2 1998 年《土地管理法实施条例》第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括： （一）国有土地使用权出让； （二）国有土地租赁； （三）国有土地使 用权作价出资或者入股。 3 《规范国有土地租赁若干意见》第一条 4 《规范国有土地租赁若干意见》第一条 …… 对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也 不实行租赁 。对 因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。 对 于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让， 租赁只作为出让方式的补充 。对于经营性 房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让， 不实行租 赁 。 5 赵南， 谈推行国有土地租赁方式的优越性“ ”，《国土资源》，2008 年增刊 1，P60-61 的情形下，取得承租土地使用权最大的意义即在于取得建设用地使用权） ，且在程序上双方不 仅仅要签订土地租赁合同， 还应当依法对 承租土地使用权 做登记 （性质为物权登记， 双方的关 6 系现在大多被视为一种物权化的债权关系）