珠海中冶项目全盘营销.pptxVIP

;;多管齐下，房地产市场将承受巨大压力，市场已进入速冻期。;限贷;成交量将有明显的下滑：新国八条的实施导致市场进入速冻期，限购范围扩大、贷款进一步收紧将严重抑制市场需求的释放，2011年市场全国成交总量出现明显萎缩，预计较2010整个下半下滑幅度将在20~30%。;2011年下半年楼市再次陷入冰点，甚至比2008年更加悲观 楼市调控政策看不到丝毫松绑，楼市的低迷持续到明年看来已成必然 前期大量货量的囤积，必然导致后续推售压力的剧增 房价将受到有效遏制，不可能再出现明显涨幅;目录 Contents;本项目???于珠海市金湾区三灶镇片区，目前镇区市政建设较落后，周边建筑陈旧，形象较差，片区发展尚待完善;项目属性：项目地块方正、地势平坦，规模在片区内属小规模、低体量项目 ;项目四至：项目地处十字路段夹角位，周边有两个商住项目在建、一地块计划动工，地块北南面有学校，缺乏强势景观资源;区域属性：项目所在的金湾区位于珠海的西部靠海方位，经济发展以科技工业为主，工业发展模式已逐渐成熟;交通属性：项目周边距离珠海机场、横琴中心区在30分钟车程以内，联系机场和横琴的金海大桥在项目附近，带来未来交通利好;竞争属性：项目周边品牌开发商云集，与项目同期开售时间段内竞争激烈;项目属性分析小结 ;目录 Contents;结合项目背景，如何突破该区域市场竞争并实现资金的快速回笼是项目的首要目标;本项目要同时实现市场目标并兼顾品牌目标，项目开发档次宜定位为中端项目;受整体房地产市场大环境的影响和自身局限，中原认为开发商在此项目上有以下几个困境： ;困境一：受调控政策的影响，全国一二线楼市出现明显下滑，珠海虽得意于基建利好消息，但房地产市场量价均出现持续走低;困境二：珠海现行配套和人口比例并不足以支撑珠海房价，未来珠海房地产市场潜力是否充足 ;困境三：项目所在区域未来推货量巨大，且多为品牌开发商，同期竞争面临白热化;困境四：项目整体规模较小，外部景观资源空缺，局部区位受制于各大知名品牌开发商的项目;突破思路一：调控压力下，部分一线城市和部分二线城市受政策压力加大，部分二线城市及三四线城市不是调控的重点，将借此论市场调控之机，迅猛成长，珠海介于二三线城市之间，受基建配套利好，地产市场看好;思路二：相比民营企业，央企的政治背景使得其在土地、融资等方面具有得天独厚的优势，政策调控背景下具有更强的抗压能力;思路三：交通配套利好，加强了珠海与珠三角、港澳地区的经济联系，项目位于金湾核心城区，未来发展潜力巨大;思路四：片区行政中心的确立、周边配套的不断完善，品牌开发商的强势入驻将合理促使片区价值空间的提升;思路五：本项目体量较小，相较于周边大体量品牌开发商，项目定位灵活，营销投入相对较小，资金回收速率快;目录 Contents;珠海GDP总量在珠三角地区排名较后，但人均GDP已跃居广东省第四位，由于人口较少，限制GDP总量;珠海以第二产业和第三产业为主导，处于整体产业结构升级的过程中，人居消费力和可支配收入过低影响居民的置业行为不旺盛;但是2010年，珠海市房地产市场呈现火爆，本地居民表现出极强的购买热情，不乏豪客浮出水面。外来投资亦增速迅猛 ;珠海今年上半年房地产投资额较去年同期相比，有明显提升，在市场淡季的情况下，必然会加大开发商未来资金回笼压力;珠海2011年上半年全市住宅施工、竣工面积都较去年同期均有上涨，珠海下半年楼市竞争将加剧;受调控政策的影响，珠海上半年可预售面积较去年同期有所增加，但开发商多数选择延期推盘，销售面积较去年同期减少;较2010年同期，2011年珠海房地产销售均价较为平稳，呈现短暂下滑态势，受国家政策的影响，预计未来珠海房价将持续平稳;珠海上半年在售房地产市场整体呈现低迷态势，仅五?一销售旺季出现销售回暖外，十一后市场持续低迷，市场观望气氛严重;珠海房地产市场小结;;;项目所在的金湾区是未来新主城区的重要部分，在珠海市组团式 发展战略中处于核心，将拥有完善的配套体系;港珠澳大桥、广珠轻轨以及金海岸大桥的接驳将不断拉升片区的经济发展水平和竞争力;金湾定位于珠海航空产业园区，基于航空产业、教育设施、生活配套全面升级，依托横琴片区优势带动区域价值;金湾片区基于大量企业进驻，片区内中层以上管理人员基数颇大，购房需求较为旺盛;Source：珠海统计局;Source：珠海统计局;保利、中航、万科、时代等品牌开发商的进入，拉升了区域房地产水平，未来各品牌开发商项目相继入市，片区竞争激烈。;2011年下半年片区内在售项目面积达19.5万平米，商品房项目不断流入市场;2012年与本案同期推售的项目货量超200万平米，其中以时代、万科、保利等品牌开发商为主，供应量巨大;金湾片区区域市场总结;工作启发;我们通过市场进行比较，结合区位特点选取与本项目具备可比较