湘潭市场环境1222.pptxVIP

湘潭市场情况城市概况城市规划房地产市场概况土地市场概况具体地块分析2011年12月22日观点综述城市：湖南中部小城，地区人口约300万，本级市区人口60万左右，且增长缓慢。经济：GDP、人均收入全省第三，位于长沙、株洲之后，且每年以10%以上速度增长，经济潜力大，但主要依靠工业发展，第三产业不足，对普通居民收入增长不利。发展前景：湘潭与长沙40公里距离，长株潭一体化规划各项目工程建设中，未来与长沙交通将在半小时内。 而湘潭九华区块最靠近长沙，处于一体化发展最前沿，将最大程度受益于同城化。房地产市场：目前处于房地产快速发展阶段，11年开始已从之前供不应求市场转变为供过于求市场，市场供应量增速远超市场消费量增速；产品较为初级，主要是90-140居家型住宅为主，写字楼、别墅、综合体等新物业类型较少。普通住宅价格3500-4000，远低长沙、株洲，属于区域价格洼地。土地市场：政府近几年大幅度推地，年推地的可建面积远超年市场消费量，一定程度造成了目前供过于求的市场现状，其中九华新区板块推地占绝大多数，将逐渐成为市场供应主导板块，同时将来九华的市场竞争压力也将巨大。消费者：目前购房者主要来自湘潭本地及下辖市，占80%以上；长沙、株洲两地占4.5%左右。随着长株潭一体化发展，一方面给湘潭楼市带来向外辐射客户机会，价格洼地价值将会凸显。别一方面也面临人口外流，高端客户流向长沙的威胁。拿地分析：目前接触的三宗地位于九华板块与老城区板块，拿地存在一定土地成本优势（湘潭房价中土地成本占比较小，土地成本优势不明显），但也有限制要求（后期纳税要求规定）和市场风险（整体供过于求、九华板块一拥而上的投资等）综合分析：城市发展前景较好，融城一体化，存在房价洼地价值，房地产市场已进入快速发展阶段，但存在投资过度，供大于求，产品分布集中的问题； 而我们现在通过关系拿地，成本优势有限。湘潭本土以连锁超市为核心业务与“发家业务”，13年历程。2010年前后进入多元化扩张，涉足领域广泛，但关联度不大。从连锁业务起家，估计一方面完成了原始积累，另一方面尝到了连锁、加盟等借力打力、资源整合的甜头。其旗下新拓展业务多在大力招商，招商口号：“1-100%的股权加盟，任何可以合作的方式”。推测其相关拟合作业务多以小额投入锁定权益，而后对外寻找合作商。结合其企业背景，料其资金实力有限。万凯源商业有限责任公司成立于2000年，湖南本地零售巨头之一。截止2011年8月，注册资金5580万元、固定资产过三亿，集连锁超市、现代物流、传媒文化、中西餐饮、农业休闲、度假旅游、老年事业、机电制造于一体。连锁超市[核心业务] ：自营大中型连锁超市18家、校园连锁超市30家、乡镇加盟超市280余家。现代物流[超市配套] ：为数百家超市保驾护航的大型现代物流配送中心，是规范化、现代化物流、商流、信息流蔬菜农产品专营集散中心。预计总投资2亿元， 已投资5000多万元，建成后将成为湘潭县最大的商业物流配送中心。2010年前后，万凯源 开始多元化经营步伐机电制造： （控股）深圳力星机电设备有限公司，现代永磁无刷电机和驱动控制器研发与生产。传媒文化： （收购）万凯源书画名城，经营场所4200平方米，总投资预计3000万元，书画艺术品、文房四宝、石雕、根雕、展览?会议礼品交易。中西餐饮：湖南爱尚·巴比达餐饮管理有限责任公司，以低碳餐饮文化为主题的中西连锁餐厅，拟以连锁模式遍布全国。农业休闲：万凯源农业发展有限公司下辖生态休闲渔场、现代家禽水产养殖基地、农产品种植基地。度假旅游：“和谐谷·昭山论坛”项目包含两型社会论坛中心、世界五百强会所、孔子学院及培训中心、民族城、观光农业园、健身养生、休闲娱乐城等。老年事业：万凯源桑榆老年公寓已通过省发改委立项。该项目占地面积260亩，总投资2.23亿元，第一期工程占地43亩，投资5000万元。万凯源商业有限责任公司董事长唐闻骏，男，1971年11月出生，汉族，湖南省湘潭市人。1989年3月参加工作，无党派人士，大专文化。湘潭市人大代表、市人大常委、市青年企业家协会理事、湘潭县工商联副会长、县信用联社理事。高中毕业、做过木工、保安。1995年从批发零售店起步，逐步进入连锁超市产业。集资群众上访报告湘潭市人民政府，市人大领导：2007年12月中旬，郭波告知我们万凯源投资有限公司有地一块要出售，问我们可否有意合作集资建房，她正好资金不足，并向我等详细介绍了具体情况。经我等多方考察了解，认为可行，就决定购地进行集资建房。我们就各自准备资金，有的把银行的定期取出来，有房子的把原来的老房子卖了，没房子的找公积金贷款，或者干脆向亲戚朋友借。我们50多户人家终于凑齐了800多万，并一致同意委派郭波为大家的代表，代表我们负责和万凯源之间的合同事宜以及后期的开发建设。于是在2007年12月底