苏州首开悦澜湾营销方案46p.pptxVIP

首开·悦澜湾2010年营销方案THE REPORT OF MARKETINGSALES STRATEGY2010年1月 （一）项目概况 （二）市场分析和预测 （三）项目市场定位 （四）销售价格及销售方案 （五）房屋销售代理、销售费用的确定 （六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略 （七）拟招标的物业服务内容及价格标准 （八）项目开发总投资、总收入及收益的预测 （九）项目综合经济评价及结论唯亭镇17公里，15分钟车程项目基本情况区位：本案位于苏州东北部，工业园区阳澄湖大道南、星澄路东，处于工业园区新兴发展的唯亭镇青剑湖板块,唯亭镇是园区北部城市副中心,行政管辖面积80平方公里，常住人口16万人，其中户籍人口约6万,唯亭东面与昆山接壤，南接园区的中心地带，距离园区新行政中心10分钟车程，北靠阳澄湖，距上海65公里，距市中心15分钟车程,项目市政基础设施配套较为完善，地块内具备水通、电通、路通条件且地势平坦，西侧现状为青剑湖动迁小区，南侧现状为园区企业，东侧为现状空地，北侧为阳澄湖大道及青剑湖；经济指标分析区域发展相对园区其他区域不成熟，但交通通达性较好；青剑湖与青剑湖自然景观只有一条道路相隔，对自然景观的实际利用率较高；该项目容积率为1.6，总建筑面积约20万平米，项目规模适中，地块地势平坦，土地利用率高，建筑形式规划设计为小高层、高层，地块平整，属性较好 。经济指标分析项目规划： 中大规模体量，受70/90政策对项目形成的制约，本案90平米小户型占到近85%；户型特点： 中小户型占绝对主力、具有南北向视野开阔特征，项目西则紧邻且独享政府规划绿化带约15000平米；户型设计动线清晰，具备高品质楼盘居住特性；合理满足青年人居住需求。 （一）项目概况 （二）市场分析和预测 （三）项目市场定位 （四）销售价格及销售方案 （五）房屋销售代理、销售费用的确定 （六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略 （七）拟招标的物业服务内容及价格标准 （八）项目开发总投资、总收入及收益的预测 （九）项目综合经济评价及结论苏州市场07-09年1-11月供求分析数据来源：苏州房地产信息网苏州09年房地产市场逐渐回暖，量价齐升，仅1-11月成交量已远超07年全年成交量，为08年全年成交量的两倍多，成交量同比08年全年成交量上涨112.7%，均价同比上涨7.8%。苏州市场存量分析数据来源：苏州房地产信息网，思源作相关整理苏州市场目前住宅存量达202.97万平米，根据今年销售速度75万平米/月计算，消化存量需要约2.7个月。园区市场07—09年1-11月供求分析数据来源：苏州房地产信息网09年1-11月工业园区在市场整体回暖的情况下，成交量不断上涨，相对于08年全年成交量，增长160.2%，从供求比看，市场处于供不应求状态；09年5、10月开始，园区举办住博会，优惠措施不断推出，刺激购买需求，促进成交量的大幅上涨。园区市场08年11月-09年11月成交量价分析数据来源：苏州房地产信息网09年3月后，园区量价齐升，成交均价不断创新高，各楼盘顺势提价，带动园区楼市价格进入新阶段；而成交量也稳步上涨，保持在一定高位，反映市场需求旺盛，刚性需求得到不断满足，9月过后，园区部分精装修项目及高档楼盘推出，受到市场追捧，推动园区成交均价持续走高，突破万元大关。周边竞品项目分布青剑湖板块湖东二期双湖板块项目所处区域为园区青剑湖板块，该板块位于城市发展边缘地带，与湖东二期和双湖板块地段性质具有相似之处，对本项目造成一定威胁，在此细分板块研究。周边竞品项目及市场分析项目名称总建筑面积（万平米）在售主力户型单价（元/平米）开盘时间去化面积（万平米）剩余面积（万平米）预计2010年推量(万平米）预计10年上半年主力面积（平米）中海国际社区住宅119.4995-125㎡两居、137-150㎡三居、150-240㎡四居9500－100002008-7-5总去化34.00，09年去化28.285.4912（临近水墨三十度，拉德芳斯区东侧）二期全装修公寓，面积85-125平米亿城沙发社区住宅12.5，商业0.569㎡-88㎡两居、89-99㎡三3-229.722.78975-98平米路劲I主场住宅12.847㎡-65㎡一居、82-108㎡两居、110平米三居75005-242.5110.29840-110平米雅戈尔太阳城住宅109.5，商业0.5132-142㎡三5-289.8899.62865平米精装公寓/143平米湖景精装房水墨三十度住宅34.2，商业0.895-101㎡两居、117-142㎡三居78005-316.5727.63793－123平方米青湖语城住宅11， 商业1.551平米一居，77、86