西安朱雀路项目开发战略.pptxVIP

帮建朱雀路项目开发战略汇报;城市中心寸土寸金中心住宅 是一个城市最珍稀地王上的住宅领袖！ 是一个城市配套最完善、生活最便利的快意天堂！ 是一个城市最有价值阶层的高贵生活“聚”乐部！ 建筑可以复制，但稀缺的城市中心地段无法复制! ;工作目标： 选取最具盈利能力和最具提前回款能力的产品组合 工作实质： 将有限的容积率设置在 获利能力强并易销售的物业结构上 ;核心问题： 如何使产品具有竞争力并易于销售？（定位问题） 如何实现项目开发早回款要求？（满足资金安排） 如何获取高盈利？（竞争与盈利模式）;5P;2;4.0;形象与销售单价（容积率相近前提下）;曲江低梯户比;形象与竞争关系;11P;区域市场研究结论;项目位置;钟楼商圈;15P;地块SWOT分析;项目地块核心价值认识 成熟——城市中心成熟生活区，尊享一切便利 商业——朱雀路、友谊路商业高度成熟，价值高 人文——“南北中轴”、“礼仪天街”人文积淀深厚 ;首次进入开发阵营，首个项目 开发目标： 稳——安全第一（早、 易、快） 顺——现金流理想，顺利滚动开发 高——实现项目开发价值最大化 ;核心问题： 如何使产品具有竞争力并易于销售？（定位问题） 如何实现项目开发早回款要求？（满足资金安排） 如何获取高盈利？（竞争与盈利模式）;最大化易售率，舍弃不易销售的物业;增加回现多和提前回现潜力大的产品占比;物业类型;区域最具盈利能力且迎合开发回款目标的产品组合 高品质主流居家住宅产品、高级公寓（或soho） 街铺型商业 地下一层车库或半地下车库或地面架空车库;高品质住宅与公寓回款设计——回款峰值前移;创典操作案例体会（康桥边的院子、常春藤花园）;商业回款设计 ;车库的销售率 销售率 → 价格 → 成本 → 形式 采用造价经济，产出率高的首层架空车库和地下一层车库;高盈利问题 ; 城市核心高品质主流居家升级换代产品 ;产品户型; 1、主力户型单方利润贡献大小——关乎项目盈利能力 2、什么样的户型易最早销售——关乎项目回款;产品布局建议;客户类别;集中布置还建部分，形成单独的出入口 还建住宅和商业集中在一处，不对正常社区形成干扰 还建面积膨胀率控制在最小范围内 膨胀越大，市场化开发部分越小； 膨胀部分低于市场价出售，损失利润;;定位方向结合规划; 目前规划方案还未确定，所以本次测算仅在定位之下，按容积率7.0进行项目简单经济估算，后期项目的规划方案明确后，还将进行更深入、详细的经济测算。 ;1、占地面积：19773.43㎡，折合29.66亩； 2、本项目为旧城改造项目，项目由两部分构成，一部分为拆迁还建部分，另一部分为商业开发部分，还建部分总建筑面积为5万 ㎡，商业开发部分总建筑面积为10.5万㎡； 3、商业初步按两层底商计算，商业面积按8000㎡计，不包括还建部分； 4、地下建筑面积按16600㎡考虑，包括还建部分1600 ㎡和商业开发部分15000 ㎡，人防面积按地上建筑面积4%确定，设备用房暂估1500㎡。整体容积率按7.0计算，则商业开发部分地上总建筑面积为90013 ㎡，其中住宅面积为82013㎡，商业面积为8000 ㎡ ； 5、住宅平均售价按6250元/㎡计算，商业销售均价按15000元/㎡计算，车位按15万元/个计算； 6、该幅土地费用由拆迁安置总成本16830万元（包括拆迁保证金、安置保证金、拆迁还建部分建设投入和各种税费等）和土地出让金100万/亩两部分构成，合计总地价约635万/亩；;7、项目采暖按城市集中供暖考虑，不考虑热力转换费，所以成本计算中只包含公网建设费用30元/平米。 8、为了提高项目车位配置，项目考虑使用 部分机械停车设备。此部分投入将在项目后期发生，不产生资金占用成本，不计财务费用； 9、在项目管理费用的确定过程中，考虑到项目具有一定规模，具有一定的规模效应，因此管理费用比例可适度降低；按土地取得费、前期费用、建安工程费用和室外工程费四项和的2.6% 计取； 10、项目财务费用计算中，土地费用和前期政府缴纳部分在项目初一次性投入，所以全额一年半计息；其余建设投资按30%自有资金投入计息一年；年利率取8%，按月复利计息。 11、销售税费按总销售收入的6.58%计，包括营业税，城市维护建设税、教育费附加、土地增值税预征、防洪基金。;初步经济指标;投资估算;收入测算;盈利能力测算;售价敏感性分析;建设投资敏感性分析;46P;47P;生活配套及服务建议;49P;50P;51P;52P;53P;54P