2018年长租公寓研究.ppt

房租收入占比 中国一线城市房租在收入的占比明显低于世界主要城市 品牌管理水平 中国企业管理房屋数占比远低于美日两国，品牌长租公寓空间巨大 中美日三国TOP10公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量 品牌龙头公司 品牌龙头公司对长租公寓的占有量较于日美等发达国家仍有较大空间 日本品牌公寓管理公司TOP5 2017年排名 公司 2016年管理数量（万间） 1 Daito group 97.8 2 Sekisui House 56.6 3 Leopalace21 56.2 4 Daiwa Living 46.3 5 Starts Group 43.7 美国品牌公寓管理公司TOP5 2017年排名 公司 2016年管理数量（万间） 1 Greystar Real Estate Partners, LLC 41.5 2 Lincoln Property Company 18.4 3 Pinnacle Property Management Services LLC 17.2 4 FPI Management, Inc. 10.3 5 WinnCompanies 10.0 市场空间预测 2015年中国租赁市场约1万亿，预计2030年将达到4.6万亿 长租公寓发展现状 04 长租公寓发展 大部分企业成立于2013-2016年，是长租公寓成立的“黄金期” 发展投资区域 我国长租公寓企业仍然主要分布于北上广这样的一线超级城市 主要投资机构 开发商、房产服务机构、酒店集团为三类主要投资机构 开发商：拥有成熟供应链和工程家装 地产业务能够提供给自家的公寓的房源将是其未来快速扩张的主要优势，此外，成熟的供应链、工程家装、产品研发资源，将支撑公寓快速占领市场。但是开发商做的公寓资产较重，需要资金沉淀（因此需要找到有效的退出机制，如REITs），选址条件也比较局限，可复制性较差。 房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口 目前，公寓规模最大的是链家旗下的自如和我爱我家旗下的相寓，房地产服务机构尤其是中介，离出租方和承租方最近，掌握着精准和庞大的住房流量入口，因此中介机构自身做公寓企业，可以将这些庞大的住房流量转化给自身公寓企业。同时因为中介掌握着房源入口，因此拿房也会有先天优势。 酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处 经济型快捷酒店虽然和集中式长租公寓有很多相似之处，如物业获取考虑、装修等方面，但在服务密度、渠道运用、人力成本等方面又有很大不同。如今连锁酒店投资布局长租公寓已经成为常态，2014年底总部在杭州的住友酒店集团推出了漫果连锁公寓，2015年4月铂涛酒店集团推出公寓品牌窝趣轻社区，在锦江和铂涛合并后，很大程度上推动了窝趣的发展。同年如家酒店集团11月在上海推出第一家公寓--逗号公寓，规模仅100间，逗号公寓的CEO来自于华住酒店集团的高管。面对同行的抢滩竞争，华住酒店集团旗下的海友客栈也推出了长包房业务，而华住酒店集团和IDG共同投资的城家公寓也已经有2家店开业，还托管了万科地产在上海的部分房源。 投资规模 多数长租公寓多处于多处于发展初始试水阶段，尚未形成龙头企业 模式 公寓品牌/公司 品牌方持有方 2016年管理数量 集中式 魔方公寓 自有 3万间 红璞公寓 世联行 2万间 泊寓 万科 1.6万间 “壹栈”“壹间”“壹棠 招商蛇口 1.3万间 自如寓 链家 7栋 You+国际青年社区 自有 1万间 城家公寓 华住集团 3000间 逗号公寓 如家 6000间 寓见 自有 1.6万间 分散式 自如 链家 25万间 相寓 我爱我家 50万间 爱上租 自有 4万间 青客 自有 5万间 优客逸家 自有 3万间 蘑菇公寓 自有 1万间 利率水平对比 中国利率水平明显高于其他国家，高企的融资成本限制长租公寓发展 长租公寓概念 过低的资产收益率也成为目前公寓难以盈利的主要原因 成本费用拆分 典型品牌的息税前利润只有在10%左右 人房比0.06，人员工资4000/月，入住率95%，单房租金2000/月，拿房成本占比50%，装修10个月租金，5年摊销 收益敏感性分析 长租公寓收益敏感性较强，稍有不慎都将导致亏本 入住率 95% 90% 85% 70% 65% 拿房成本/租金收入 30% 30% 30% 29% 26% 24% 40% 20% 20% 19% 16% 14% 45% 15% 15% 14% 11% 9% 50% 10% 10% 9% 6% 4% 55% 5% 4% 4% 1% -1% 60% 0%