整理第6章 房地产投资项目财务分析.ppt

（2）内部收益率。 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。 * 2．损益表与静态盈利指标 1）损益表。详见表6-35。 * * 序号 项目名称 计算依据 计 算 期 合 计 1 2 3 1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 54 125.68 2 总成本费用 0 21 579.43 14 368.29 35 965.72 3 销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 3 480.28 4 土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2 546.03 5 利润总额 （1-2-3-4） 0 7 280.19 4 871.46 12 151.65 6 所得税 （5）×33% 0 2 402.46 1 607.58 4 010.04 7 税后利润 （5）-（6） 0 4 877.73 3 263.88 8 141.61 8 盈余公积金 （7）×10% 0 487.77 326.39 814.16 9 可分配利润 （7）-（8） 0 4 389.96 2 937.49 7 327.45 表6-35 损益表 单位：万元 2）评价指标： （1）全部投资的投资利润率＝利润总额/总投资额×100% =（12 151.65/35 965.72）×100%=33.79% （2）全部投资的投资利税率＝利税总额/总投资额×100% =（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72×100% =50.54% （3）资本金投资利润率＝利润总额/资本金×100% =（12 151.65/13 000）100%=93.47% （4）资本金净利润率＝税后利润/资本金×100% =8 141.61/13 000×100%=62.63% * 3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。 * 3．资金来源与运用表 1）资金来源与运用表。详见表6-36。 2）资金平衡能力分析 根据表6-36，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。 * * 序 号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 资金来源 15 734.73 36 834.57 24 556.38 1.1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 1.2 资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 1.3 银行借款 10 000 0 0 2 资金的运用 15 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1 建设投资 15 734.73 8 422.46 11 808.53 2.2 借款还本付息 0 5 914.03 5 545.89 2.3 销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.4 土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.5 所得税 0 2 402.46 1 607.58 3 盈余资金(1)-(2) 0 16 479.83 3 183.86 4 累计盈余资金 0 16 479.83 19 663.69 表6-36 资金来源与运用表 单位：万元 6．5．6项目财务分析指标汇总 详见表6-37 表6-37 项目财务分析指标汇总表 * 类别 项目 静 态 指 标 动 态 指 标 投资利润率 投资利税率 税 前 税 后 税 前