整理第11章 房地产置业投资项目案例分析.ppt

（4）经营成本：第1年为当年实际总收入的20%，以 后每年按6% 比例递增，即： 经营成本=第1年实际总收入×20%×（1+ 升幅） （5）净经营收入=实际总收入-经营成本 （6）年还本付息额，见表11-4 ① 栏。 （7）税前现金流量=净经营收入-年还本付息额 上述计算结果见表11-5。 年 份 经营收入 空置及 其他损失 实际总收入 经营成本 净经营收入 年还本 付息额 税前 现金流量 ① ② ③=①-② ④ ⑤=③-④ ⑥ ⑦=⑤-⑥ 1 432.00 72.00 360.00 72.00 288.00 216.00 72.00 2 453.60 75.60 378.00 76.32 301.68 216.00 85.68 3 476.28 79.38 396.90 80.90 316.00 216.00 100.00 4 500.09 85.35 416.74 85.75 330.99 216.00 114.99 5 525.10 87.52 437.58 90.90 346.64 216.00 130.64 6 551.35 91.89 459.46 96.35 363.11 216.00 147.11 7 578.92 96.49 482.43 102.13 380.30 216.00 164.30 表11-5 税前现金流量计算表 单位：万元 8 607.87 101.31 506.56 108.26 398.30 216.00 182.30 9 638.26 106.38 531.88 114.76 417.12 216.00 201.12 10 670.17 111.70 558.47 121.64 436.83 216.00 220.83 11 703.68 117.28 586.40 128.94 457.46 216.00 241.46 12 738.87 123.14 615.73 136.68 479.05 216.00 263.05 13 775.81 129.30 646.51 144.88 501.63 216.00 285.63 14 814.60 135.77 678.83 153.57 525.26 216.00 309.26 15 855.33 142.56 712.77 162.79 549.98 216.00 333.98 续表11-5 税前现金流量计算表 单位：万元 4．税金及税后现金流量计算 税后现金流量=税前现金流量-应纳税额 应纳税额=应纳税收入×综合税率 应纳税收入=净经营收入-利息-折旧-年均分摊融资成本 其中：年平均分摊融资成本=1 500×2%÷15=2（万元）； 本案例中，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、房产税、所得税分别为租金纯收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的30.85%。 上述税后现金流量计算结果如表11-6所示。 年 份 净经营收入 还贷 利息 折旧费 分摊融资成本 应纳税收入 综合税率 税额 税后 现金流量 ① ② ③ ④ ⑤= ①- ②- ③-④ ⑥ ⑦=⑤X⑥ ⑧ 1 288.00 177.92 110.55 2.00 -2.47 30.85% -0.76 72.76 2 301.68 173.10 110.55 2.00 16.03 30.85% 4.95 80.73 3 316.00 167.64 110.55 2.00 35.81 30.85% 11.05 88.95 4 330.99 161.52 110.55 2.00 56.92 30.85% 17.56 97.43 5 346.64 154.61 110.55 2.00 79.48 30.85% 24.52 106.12 6 363.11 149.63 110.55 2.00 100.93 30.85% 31.14 115.97 7 380.30 135.24 110.55 2.00 132.51 30.85% 40.88 123.42 表11-6 税后现金流量计算表 单位：万元 8 398.30 128.26 110.55 2.00 157.49 30.85% 48.59 133.71 9 417.12 117.01 110.55 2.00 187.56 30.85% 57.89 143.28 10 436.83 104.48 110.55 2.00 219.80 30.85% 67.81 153.02 11