整理第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算.ppt

5．3．1还本付息的资金来源 根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于归还借款的利润、折旧费、摊销费等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租的收入。 项目在建设期借入的全部建设投资贷款本金及其在建设期发生的借款利息，均构成项目总投资的贷款总额，在项目建设期结束后或贷款方要求的还款期开始，可由上述资金来源偿还。 5．3．2还款方式及还款顺序 房地产投资项目贷款的还款方式应根据贷款资金的不同来源所要求的还款条件来确定。 1．国外借款的还款方式 按协议的要求分别采用等额还本付息或等额本金偿还两种方法。 2．国内借款的还款方式 实际操作过程中按实际偿还能力测算。 5．3．3利息的计算 1．国内借款利息的计算 1）借款时的利息计算 对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的不同分别计算。借款条件包括：借款利率、借款期限、借款总额等。 为简化计算，假定借款当年在年中支用，按半年计息，其后各年按全年计息，则每年应计利息的计算公式为： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率 还款当年按年末偿还，按全年计息。则每年应计利息的近似计算公式为： 每年应计利息= 年初借款累计×年利率 2）还款时的利息计算 还款时利息的计算因还款方式的不同而不同。 （1）等额偿还本金和利息总额时 ① 年等额还本付息，计算公式： 式中：A:每年的还本付息额；Ic:宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；i:年利率（实际利率）；r:贷款方要求的借款偿还时间（由还款期开始计算）； ：资金回收系数。 ② 每年支付利息，其计算公式为： 每年支付利息 = 年初借款余额累计×年利率 每年初借款余额累计 = Ic－ 本年以前各年偿还本金累计 ③ 每年偿还本金，其计算公式为： 每年偿还本金=A- 每年支付利息 （2）等本偿还时 等额还本、利息照付是指偿还期内每年偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐年偿还而减少，但各年之间的本金及利息之和不等。 ① 各年还本付息额，计算公式； 式中：At：第年还本付息额。 ②每年支付利息，其计算公式为： 每年支付利息=年初借款累计×年利率 ③每年偿还本金（含建设期未付利息） 每年偿还本金=Ic/n（等额） 2．国外借款利息的计算 国外借款利息在计算时与国内计算方法大体相同。 5．3．4借款还本付息表 借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反映流动资金借款本息。流动资金借款的还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。 其表格形式如表5-21。 序号 项 目 合 计 1 2 3 … N 1 借款及还本付息 1 1．2 1．3 1．4 1．5 期初借款本息累计 本金 利息 本期借款 本期应计利息 本期还本 本期付息 2 借款偿还的资金来源 2．1 2．2 2．3 2．4 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金 表5-21 借款还本付息表 单位：万元 针对项目还本付息表，可进行如下分析。 1．分析项目债务清偿能力 2．协助安排短期贷款 3．研究资金筹措方案的合理性 9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。 10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费