整理第三章投资项目基础数据分析估算.ppt

（6）留存盈余资金成本 留存盈余是指企业未以股利等形式发放给投资者而保留在企业的那部分盈利，即经营所得净收益的积余，包括盈余公积和未分配利润。 式中，Kr为留存盈余资金成本；其他符号同前。 留存盈余是所得税后形成的，其所有权属于股东，实质上相当于股东对公司的追加投资。如按评价法，计算公式为： （7）加权平均资金成本 为了对整个项目的融资方案进行筹资决策，在计算各种融资方式个别资金成本的基础上，还要计算整个融资方案的加权平均融资成本，以反应项目的整个融资方案的融资成本状况。 Kw为加权平均资金成本； Kj为第j种融资渠道的资金成本； Wj为第j种融资渠道筹集的资金占全部资金的比重（权数）。 序号 资金来源 数量 税后资 本成本 1 短期借款 50 6.08% 2 借券 100 5.56% 3 优先股票 150 10.00% 4 普通股票 600 11.56% 5 保留盈余 100 11.56% 序号 资金来源 数量 比例 1 短期借款 50 0.05 2 借券 100 0.10 3 优先股票 150 0.15 4 普通股票 600 0.60 5 保留盈余 100 0.10 1000 1.00 表1 表2 5、融资风险分析 通常可能的融资风险因素有下列几种： (1)投资缺口风险 项目在建设过程中由于技术设计、施工图设计及施工过程中增加工程，由于价格上涨引起工程造价变化等，都会引起投资额的增加，导致原估算投资额出现缺口。 (2）资金供应风险 融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致建设工期拖长，工程造价升高，原定投资收益目标难以实现的风险。 （3）利率风险 利率水平随着金融市场行情而变动，如果融资方案中采用浮动利率计算，则应分析贷款利率变动的可能性及其对项目造成的风险和损失。 （4）汇率风险 汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对各种外币币值的变动风险和各外币之间比价变动的风险。 三、融资方案的确定 1、融资方案的主要内容： 融资主体和资金需求 融资时间计划和期限 融资方式与数量 融资财务及风险分析 2、融资方案确定的原则： 适度性原则 连续性原则 效益性原则 3、几点注意 （1）严格按照资金的需要量确定筹资额。 （2）认真选择筹资来源渠道（可能性和筹资成本）。 （3）准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定。 （4）避免利率风险对项目的不利影响。 4、资金使用计划 房地产投资项目的资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。 （1）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。 （2）根据设备到货计划，安排设备购置费支出。 （3）项目的前期费用应尽早落实。 （4）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。 9、销售费用估算 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。 （1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。 （2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 （3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。 10、其他费用估算 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。 11、开发期间税费估算 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 12、不可预见费估算 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：运营费用和修理费用 一、经营收入估算 市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入的估算。 1、租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： （1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ （2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； （3）出售和