(可行性实施报告武汉福星惠誉沙湖项目可行性分析报告).doc

中国武汉·福星惠誉沙湖项目 可行性分析报告 本报告研究操作说明 报告作业期 2003年1 本次研究系列相关作业内容 1、消费者座谈会 本次调查研究，共进行了4次消费者访谈会，由武汉市各个片区中高端客户组成。分别来源于武昌老城区（司门口一带）原住居民及购房者、汉口老城区住户、汉口江岸片区居民、徐东片区消费者。（我司将在后续提供原始录音带及整理后的座谈纪要资料） 2、专家研讨/座谈会 主办了一次专家研讨会和三次专家座谈会，邀请武汉知名的业界开发商、教授、政府官员及业内专家。在现场考察地块后，进行了汇报和讨论。他们表达了对项目的一些看法，同时提供了不少有意义的建议和意见。（我司将在后续提供原始录音带及整理后的座谈纪要资料） 3、现场调研及文献研究 对现场展开了一系列的专题调查研究，主要包括：徐东片区住宅情况及总量调查；徐东片区商业物业现状调查；武汉市重点片区及典型楼盘调查研究；积玉桥拆迁办公室访谈；《武汉市年鉴》、《武汉市城市规划1996—2020年》、《武汉房地产2000—2002年总结报告》分析研究；地块周边项目销售人员沟通摸底，完成片区已购房客户的研究；几次到武汉市规划部门了解片区详细规划政策和必威体育精装版的规划方案。 4、经济测算基础数据调查 对于武汉房地产的开发成本，我司以武汉市2002年市场行情和湖北省建筑工程造价站、武汉市建筑工程造价站所公布的2002年市场建安工程信息价为参照依据，同时依据我司经验进行修正，得到本报告经济分析中的相关计算依据。 5、武昌区消费者市场调研 为把握现实市场消费情况，聘请29名华中科技大学在校大学生对武昌城区中高收入家庭展开入户调查。回收问卷1500份，其中有效问卷1260份，得到了相当详实的居民消费意向及其对房地产的综合看法。部分调查结果在本报告中有所体现。 福星惠誉沙湖项目可行性分析报告参与人员 直接参与人员： 中国房地产估价师，经济师 赵 石 中国房地产注册估价师 唐劭博 中国房地产经济师 经济学学士， 高 虹 经济师，会计学硕士 侯志伟 中国房地产经纪人 房地产估价师 喻建辉 参与协助作业人员： 徐义中 建筑规划师，建筑学学士 梁勇刚 企业管理经济师 於 军 策划经理 吴云崖 高级策划师 边 旋 策划师 祝 青 策划助理 王 丹 华中科技大学 吴 婧 华中科技大学 目 录 第一章 市场分析——战略性分析……………………………………1 一、武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析………………………………1 （一）武汉市城市特征 ……………………………………………………1 （二）武汉市房地产发展阶段判定………………………………………1 （三）武汉市目前中高档楼盘统计分析…………………………………1 二、武汉市房地产热点片区重点分析………………………………………1 （一）项目所在徐东片区分析……………………………………………1 （二）与本项目存在较强竞争性典型片区分析…………………………1 （三）其他重点片区分析…………………………………………………1 三、可对比性典型大盘个案分析………………………………………………1 （一）共同特征……………………………………………………………1 （二）差异点分析…………………………………………………………1 四、目标客户研究………………………………………………………………1 （一）基础信息……………………………………………………………1 （二）共性需求特征………………………………………………………1 （三）隐藏和延伸信息……………………………………………………1 五、商业物业调查分析…………………………………………………………1 （一）徐东大街商业物业租金与价格情况………………………………1 （二）商业物业售价分析…………………………………………………1 （三）本项目地块商业价值分析…………………………………………1 六、市场分析结论………………………………………………………………1 （一）基本结论……………………………………………………………1 （二）综合结论……………………………………………………………1 第二章 项目分析——战术性分析…………………………………1 一、项目基本情况………………………………………………………………1 （一） 地理位置及规模…………………………………………………1 （二） 土地成本状况……………………………………………………1 （三） 地块及周边街区现状…………………