房地产的终极目标经营管理.pptxVIP

四、不一致性 房地产市场上的产品不可能做到标准化，不可能有二种完全相同的房地产。 五、政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 六、对专业管理的依赖性 七、相互影响性 如政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。; 房地产投资分析基本知识;二、投资与成本;2、成本:是指人们为达成一次或取得一物所必须付出或已经付出代价。 (1)成本的构成：工业投资项目而言，成本由产品的生产成本和产品的销售成本构成。 (2)投???分析中的成本与企业财务会计中成本的区别：;①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。 ②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概机会成本、沉没成本、不可预见费用等，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。;(二)房地产投资分析中的投资与成本;1.开发项目总投资： 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 (1)开发建设投资：指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用;2.开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。 3.经营成本 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。;三、经营收入、利润和税金;2、利润;3、税金;第二节 资金的时间价值与资金等效值计算;第三节 房地产投资经济效果评价指标;二、投资回收与投资回报 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分 1、投资回收：指投资者对其所投入资本的回收。 2、投资回报：指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 例如金融机构，借款人还本的部分---（投资）回收 借款人支付的利息---为金融机构获得的贷款(投资)回报。;三、收益率;2、收益率的类型;四、其他投资经济效果评价指标;2.还本付息比率： ; 例题：某小型写字楼的价值为50万元，其中投资者投入的股本金为20万元，另外30万元为年利率7.5%、期限30年、按年等额均还的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内实现折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房地产租金税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的运营费为毛收入的30%。该写字楼投资的投资回报计算如下表2-3所示： ;五、通货膨胀的影响;作业： ⒈房地产投资分析的目的是什么？ ⒉房地产投资分析中的投资与成本是如何区分的？ ⒊房地产开发项目总投资是如何构成的？ ⒋房地产投资经济效果的表现形式有哪些？ ⒌投资回收与投资回报的概念和区别是什么？ ⒍现金回报率和还本付息比率是如何计算的？;第四章 房地产开发的程序与管理;二、前期工作;⒏安排短期和长期信贷。 9.对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。 ⒑对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平。 ⒒对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。 ⒓对承包商的选择提出建议，也可与部门承包商进行初步洽商。 ⒔开发项目保险事宜洽谈。 获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工程量清单、与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。 在开发方案具体实施以前，还必须制定项目开发过程的监控策略，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。;三、建设阶段 开发商在此阶段的主要任务是：如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，功签付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。 四、租售阶段 开发商一般要根据市场状况、对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择出租或出售。 居住物业---以出售为主，多为按套出售；写字楼、酒店、商业用房和工业厂房—出租、出售并举，以出租为主。;第二节 土地使用权的获取;⒊熟地价：当政府出让已具备“七通一平”、“五通一平”和“三通一平”建设条件的土地（俗称“熟地”）时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。 ⒋土地使用费：土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。 （二）获取土地使用权的方式 ⒈行政划拨 ⒉市场机制配置土地，分协议、招标、拍卖和挂牌三种方式。;二、旧城区房地产开发的特点;三、新区房地产开发的特点;四、土地一级开发及