青岛平度年度市场总结及楼市展望.pptxVIP

;;;政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化; 限购范围和严重程度递增，限价令陆续出台，年初，”国八条“中明确提出限购条件，并制定必须限购的城市，将2010年”国十条“和”9.29新政“的限购要求具体化，严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高，7月”国务院常务会议“又将限购范围扩大到地基县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方”限价令“陆续出台。 首套，二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制，行2010年1月”国十一条“到2011年1月”国八条“，首套贷款首付比例全面调到30%以上，二套房首付比例不低于60%，贷款利率鼻地狱基准利率1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款，不能提供一年以上当地纳税或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款;（2）保障房：资金、土地等配套设施的跟进，促使大规模建设计划落实到位;（3）货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降明显，近期货币政策微调;央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。;新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续三个月下跌; 由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，更城市表现不同，杭州、苏州、成都队市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月份开始降价；广州、北京、天津知道10月份环比才开始下降，价格调整幅度不大。;（2）要求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大; 一线城市成交量已低于2008年的历史地位，二三线城市略好于2008年 整体来看，2011年1月-11月，一二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线城市为36万平方米，与去年同期相比基本持平，与历史水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积以低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达到51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，玉2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%。 成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降，2011年1-11月一二三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年，与上年相比，一线城市下降11%，二线城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。;（3）供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平; 一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。 整体来看，2011年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83五年平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显。同比增长20%。今年11月，一线城市当月新批上市面积达104万平方米，同比9月的下降28%回升增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。;（4）供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大;; 2011年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期延长。 2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。收可售量上升和成交低位运行的影响，2011年重点城市出清周期持续延长，11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市出苏州周期延长3个月外，其余重点城市延长8-11个月不等；三线城市惠州11月出清周期在上月小幅度缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定的距离，形势相对缓和。;（5）全国总体情况：投资，新开工增速高位回落，商品房销售再创新高;供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工增速明显下降但仍接近近年平均水平; 房屋新开工面积同比增速较去年同期大幅下降，但仍接近近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。2011年-11月，全国房