房价增长过快的成因与对策研究原文.docx

房价增长过快的成因与对策研究 改革开放30年以来，我国的社会经济水平得到了大幅提升，人民生活水平不断提高，1978年到2006年间，中国经济总量迅速扩张，国内生产总值从3645亿元增长至21，0871亿元，增长近60倍。中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，从全面繁荣过渡到局部繁荣，从人口推动到资金推动，从大涨到小涨。高昂的房价不仅一直居高不下，反而呈上升趋势。既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。本文将从人口和货币这两个角度来系统讨论分析造成我国过高房价的原因，并提出相对切实有效的建议意见，以供参考。 2000年至今，中国的资产规模出现了快速增长，其中房地产是大类资产中规模最大的资产，也是居民在资产配置中占比最大的一块资产。相比股市的起起落落，房地产市场在过去15年中，除了个别年份的整体房价水平有过小幅回落外，基本上就处在一个大牛市中。房地产开发投资增速有过两次高点，一次是2007年，增长达到30%，另一次是2010年，达到33%。2007年之所以出现了阶段性高点，与经济过热有关，该年也是GDP增速的阶段性高点，后因2008年美国的次贷危机影响而回落。2009年中国推出两年4万亿的投资刺激计划，使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。 居民对房地产的需求不外乎是居住（或改善性居住）和投资这两大需求。拉动这两大需求的，从人口的角度看，一是与人口的年龄结构有关，二是与人口流动有关。如美国房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品，25-44岁是房地产消费的高峰期，而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。根据中国指数研究院的调查结果，25-34岁年轻人是购房的第一大群体，约占购房人数的50%，第二大群体是35-44岁，约占购房群体的24.5%，故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点，而25-44岁青年人口的总数在2015年也达到了顶峰。与此同时，房地产开发投资增速在2010年与劳动人口的峰值一致，而且乘用车（占汽车产量约85%）销量的增速也在2009年达到峰值，时间相隔很近。从美国的案例看，消费乘用车的主力比房地产更年轻些，即25-34岁年龄段的群体比35-44岁的群体购买量更多，而住房购买量则相反。可见，影响房地产的一个重要因素――人口年龄结构在2010年达到高点。 根据国家统计局近些年公布的流动人口数据来看，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。人口流动的加速，不仅导致房地产业繁荣，而且还对区域板块的房价带来影响，因为人口迁徙就是城镇化的过程。在2000-2010年间，人口迁徙总体方向是从西往东流动，这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口为1670万左右，到2010年达到2300万左右，增加630万左右，增幅为38%。北京2000年的人口为1380万，至2010年达到1960万，增加580万，增幅为42%。深圳2000年常住人口为700万，至2010年增加至1035万人，十年共增加335万人，增幅为48%。这三大城市的常住人口在2000-2010年增速，分别是京津冀地区、长三角地区和珠三角地区最大的，同时，房价涨幅也是全国各大城市中位居前三的。从2000-2010年的人口流动特征看，同样是东部沿海发达省份，拥有7400多万人口的江苏省，这10年中竟然比上海还少200多万。同样经济发达的河北省，人口增长也比北京要少100多万。因此，不难得出结论，中国这10年所经历的城镇化，更确切地说，是大城市化。这可以解释一线城市的房价涨幅要远大于二、三线城市的原因。 当前严格控制超大城市的人口流入已经成为国策，例如，上海提出到2040年要把人口控制在2500万，但并不增加城市建设用地的数量，这说明政策导向上主要是抑制需求。但建国以来上海历次关于人口规模预测的城市规划都被远远突破，没有一次能够达到预期目标。因此，到2040年上海人口将远超2500万，也是一种基于历史事实的经验性判断，因为土地的用途是可以控制的，但人口流动则是社会现象，难以控制。用人口的年龄结构与人口的流动这两个人口现象来解释房价的变化特点，应该还是有一定的说服力。实际上，中国经济增长也是一种人口现象，即所谓的人口红利。劳动力成本的上升导致全球范围内的产业转移，并影响到国家经济的盛衰。 在2010年之前，农业人口向城镇流动的规模不断增加，2010年之后，农村人口向城镇转移的数量逐年下降。2015年外出农民工数量为16884万，只比上年增加63万，增速为0.4%，但中国流动人口数量首次下降500万。2012年，中国16～59岁的劳动人口数量