郑州联盟新城7期推广方案.pptxVIP

联盟新城7期 2010年推广方案 钧城地产2010.6;目录 Ⅰ 新政影响 Ⅱ 自我审视 Ⅲ 整体策略 Ⅳ 推售策略 Ⅴ 推广策略;Ⅰ 新政影响; 4月14日，国务院常委会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 仅在三天之后，4月17日，国务院再发通知（新“国十条”）商品房价格过高地区商业银行可停发三套及以上住房贷款，对没有1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停放贷。 此次调控堪称史上最严厉的房地产调控，再次显示了政府坚决遏制部分城市房价上涨过快的决心。;新政影响所造就的大势;2010年5月， 新政正在显现对郑州楼市的影响;特征一:郑州市商品房供应量继续上升;特征二:郑州市商品房成交量明显下降;特征三:郑州市商品住房均价上升;代表楼盘;五月郑州商品房新批准预售100.5万㎡，成交69.9万㎡，供求比为1.4：1，成交均价为5850元/㎡，环比上升8%，整体上呈现出量跌价涨的局面。 4月中下旬的国十条新政以及一系列房地产调控政策对郑州楼市的真正影响从五一开始；五月份全国一、二线城市楼市普遍遇冷，加上媒体大肆渲染，导致五月郑州在售项目遭遇了来访量、成交量锐减的局面，购房者由于坐等观望的心理、开发商的现金流也足以支撑一段时间，导致买卖双方相互观望的局面形成。 4月新政旨在遏制投资、投机需求，但新政不可避免会伤害到改善型购房者，因为政策无法甄别购房者中谁是投资者，谁是改善型住户。对郑州来说，影响最大的是交易量会下降，两类人进入观望状态：投资型人群和改善型住房人群，对自住型人群影响不大甚至没有任何影响。;新政对联盟新城7期的影响;Ⅱ 自我审视;联盟新城 一路创新而来;7期项目基本数据 地理位置：CBD中心与副中心的外滩上，新老城区交界处 别墅风格：西班牙风情 物业形态：联排别墅/花园洋房 面积区间：140左右平方米起 套数：392套 ;细分产品;新政后可能遭遇的尴尬;高门槛对位的终极置业人群，如何能容忍瑕疵？;Ⅲ 整体策略;羊群效应 羊群是一???很散乱的组织，平时在一起也是盲目地左冲右撞，但一旦有一只头羊动起来，其他的羊也会不假思索地一哄而上，全然不顾前面可能有狼或者不远处有更好的草。 “羊群效应”在营销领域的应用优点很明显： 1.可以消除客户的疑虑，强化客户的安全感。 2.可使客户产生紧迫感，即别人都已购买了，我们不买就没有了。 3.可带动许多人的购买行为，形成连锁反应。 ;“羊群效应”在联盟7期营销上的应用： 利用大量客户（真实意愿和实际购买力）互相挤压 从而一定程度忽略产品不足，促进购买;Ⅳ 推售节奏 ;全年回款任务8亿，对应去化面积达到75%以上。要求年内所有货量全部推出。 建议分两批推货。 第一批推货，推出约40%房源，仅针对建业高端业主（联盟、半岛、金水花园）、关系客户、集团员工、五期推广积累的客户资源。;根据政策实际出台时间和对郑州的实际影响，灵活把控时间和策略。 1、政策并未严格实施： 7月——8月下旬，线下推货，采用至尊卡形式，8月解筹第一批40%。 9月上旬——11月，线上公开推货，提前认筹，11月预售开盘选房。 2、政策严格实施： 7月——8月下旬，线下推货，至尊卡形式甄别客户实力和诚意度。 9月上旬——11月，线上公开推货，11月预售，10天内两次开盘选房（货源分配仍按上述两批次实施）。;Ⅴ 推广策略;不具有唯一个性的传播，往往事倍功半。 看看我们的竞争对手，郑州市场下半年预计推向市场的别墅和类别墅项目，我们应该如何在推广上跳出他们一致宣扬的“豪宅人生”包围。;林溪湾 产品类别：双拼 联排 洋房 （按房源数量由少至多） 产品风格：西班牙风格 一期推货的体量：300套 预计销售时间：10月 预计销售价格：别墅12000，洋房8000 面积区间：200—300平米经济型别墅 广告语：人生当有别，一墅见高下;天伦庄园 产品类别：联排别墅，叠加别墅，洋房 产品风格：英伦 一期推货的体量：100多套 预计销售时间：未定 预计销售价格：未定 一期推货面积区间：别墅，200—400平米;古德佳苑 产品类型：郑东低密度多层电梯洋房 面积区间：三房150，四房170，顶层和一层为复式 一期价格：平层13000，复式17000（买一层送一层） 二期推售时间：8、9月 二期推售面积：18000㎡ 广告语：成功者，住洋房;正商·红河谷 产品类别：双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯洋房、高层五种 产品风格：西班牙风格 一期推货的体量： 一期一批：花园洋房287套、电梯洋房100套、联排72套 一期二批：花园洋房123套、电梯洋