如何实现利润最大化的最佳容积率.docx

如何实现利润最大化的最佳容积率 阅读引语 谁动了我的面积 ——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 实际上应该怎么理解容积率？ 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 现象一：我的叠加怎么没有了？ 当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？ 现象二：为何做如此多的一体四户？ 当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ 为什么没有做出想要的产品？ 现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质 市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2： 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好 现象四：为何三房不给我做120而做140 某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？ 容积率问题— —开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单 因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 我们需要理解容积率的那些问题？ 对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。 先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题 容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下： 最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。 案例一：星海华庭— —将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利 案例二：中心红树湾 —满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合 案例三：杨柳国际新城 —地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼 容积率的确定模型— —结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系 以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度； 以上建筑形态基本为高层住宅建筑。 项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则： 较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例； 地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积； 项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央 占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。 绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退后线距离较大。 规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾 总用地16.3万㎡，总建筑面积65万㎡，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。 建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层。 为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸 总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196。 幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性； 一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。 后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭 地块形状狭长，总