房地产私募基金介绍.pdf

梧桐树下整理 房地产私募基金介绍 一、房地产私募基金概述 1. 房地产私募基金的定义 房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营 和处置，以获取投资收益的金融工具。 对投资者而言 ，是间接投资于房地产， 从事其自身资金和能力所不能及的房 地产经营活动的投资产品。 这等于给了市场第三条投资房产渠道。 一条途径是自 己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基 金一起做开发商。 对开发商而言 ，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。 主要特点 ：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散 +产品多元化）、期限 较长、双重收益（土地增值 +房产升值） 本土地产基金分为三类 ：以开发商主导成立的地产基金， 独立的地产基金以 及政府背景的公租房基金。 前者以复地集团和金地集团为代表， 旗下的星浩资本、 稳盛投资已成为业内翘楚。 后者是以全国工商联房地产商会参与建设的公租房基 金。中间派别是以高和投资、 河山资本为代表的独立地产基金。 开发商搞地产基 金的优势在于， 资源优势和地产专业优势； 而独立金融基金的优势在于独立性和 金融专业优势。目前市场上推崇的是独立地产基金。 表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异 1 梧桐树下整理 表：投资房地产基金与直接购买物业的差异 2. 人民币房地产基金募集情况 根据有关研究咨询机构调查， 中国人民币房地产基金市场拥有近 100 家专业 的基金管理机构， 224 支房地产私募基金，总管理资金规模超过 1000 亿人民币。 2011 年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。 目 前中国城镇化率已达 51.27% ，据有关方面的统计，未来 10 年中国城镇化水平升至 60% 。按 照真正的城市化率水平 70% ，中国城镇化率离 70%还需要很长的时间，这将给房地产行业 带来足够的发展空间。根据人口增长及城市进程的不断发展，未来 20 年有近 4 亿农村人要 进入城市。中国 4 亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建 2 筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。 梧桐树下整理 图：人民币房地产基金历年募集情况 单位：亿元 注：上图 2012 年的数据截止到 2012 年 10 月份 3. 房地产基金的行业特征 分类原则 现状 发展趋势 LP 构成 散户为主 以机构投资者为主 独立品牌内资 GP 、房地产商关联 GP 、外资 管理机构