房地产并购税收筹划.pdf

梧桐树下整理 房地产企业并购重组税收筹划 奚卫华 2018年5月 个人简介 北京国家会计学院教授，北京国家会计学 院、社科院研究生院税务专业硕士导师； 中华会计网校注册会计师 《税法》、税务 师 《涉税服务实务》讲师； 曾为税务总局直属分局、各地税务机关进 行税务知识培训；多家大型企业税务顾问。 课程内容 一、股权收购VS资产收购的税务处理 二、投资入股VS资产划转的税务处理 三、分立合并的税务处理 四、政府收储，再招拍挂方式的税务处理 五、企业重组筹划案例分析——从某失败案例说起 六、一般性与特殊性税务处理的选择及对股权比例的影 响 1 一、股权收购VS资产收购的税务处理 梧桐树下整理 【案例分析——世纪并购案】2017年7月19日，融创中国、 富力地产与万达商业三方在万达索菲亚酒店正式签约 ：融创以 438.44亿元对价收购万达13个文旅项目的91%股权；而富力地产 则以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店的全部股权。 税务处理 91% 9% 100% 100% 438.44亿 100% 199.06亿 13个文旅项目 77家城市酒店 （一）资产收购VS股权收购的增值税 资产收购 股权收购 资产转让方需要缴纳增值税；收购方 转让方：转让上市公司股票，按6%缴 可以抵扣进项税额 纳增值税 土地使用权 （注意转让的限制） 2016.4.30之前取得，可简易，差额； 其他情形，无需缴纳增值税 否则全额，一般 房屋： 2016.4.30之前取得，可简易，差额； 否则全额，一般 资产重组不征收增值税；开具607、 608编码发票 2 土地使用权转让的条件 梧桐树下整理 a.按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地 以出 使用权证书； 让方 b.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成 式取 开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用 得的 地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 以划 应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权 拨方 的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手 式取 续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 得的 （二）资产收购VS股权收购的土地增值税 资产收购 股权收购 股权转让方：一般情况下，无 资产转让方：需要缴纳土地增 需缴纳土地增值税 值税 实质课税原则？ 资产收购方：整体购置未竣工 项目，继续开发后销售的，在 项目公司从事房地产开发如何 土地增值税前可以作为扣除项 确定取得土地使用权或未竣工 目，是否可以加计20%扣除， 项目的成本？ 各省规定不同 1.整体购置未竣工项目的税务处理 纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让 的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款 是否可以作为加计20%扣除的基数？ 大连：纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设 后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目 的价款可作为加计20%扣除的基数，但未经投资、建设而直接转让的 ，不得加计扣除。