经济学土地使用权评估.pptxVIP

市场法;;;;二、地产的分类; ;城市中心区;;;;四、我国的地价体系;1、基准地价;政府按照城镇不同的土地级别或均值区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权和平均价格。 1）特点：a、是一个区域性的平均地价 b、是各类用地的平均地价 c、在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 d、土地单位面积的价格 2）作用：a、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据 b、为国家征税提供??据 c、是进一步评估宗地地价的基准 d、是制定协议出让国有土地使用权的最低标准;2、标定地价：是市、县政府根据管理需要评估的，在正常市场和正常经营管理条件下，具体宗地再某一期日的土地使用权的价格。;政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种因素的影响，确定某一地块出让时最低价格控制标准特点 1以标定地价为基础的价格 2财 价格p74 3是政府确定成交地价的基础;获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土地使用权抵押所形成的价格;1.不可移动性：位置固定、土地利用严格受到位置限制，土地实体 2.不发生转移，转移的是附着其上的权益。 非再生性 3.生产力的永续性：自然寿命无期限，主要合理利用，其生产能力使用价值永不消失。 4.个别性：土地的位置不同，外界环境不同，导致土地的级差地租;（一）一般因素：一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素 1、社会因素：社会发展状况及社会安全程度等因素对地价的影响 2、经济因素：现代经济发展状况对地价的影响 3、行政因素：由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政法规对地价的影响;;;;;;（二）地价评估途径 ;;;;;;1、收集交易案例;2、选取可比实例;3.进行比较修正;3.进行比较修正;三、应用举例;;;;;收益法评估的程序;三、应用举例;;;理论依据 ;适用范围 ; 土地贬值估算;（二）重置成本的估算;2.城镇土地使用权;;耕地占用税，新菜地开发建设基金，土地管理费，教育费附加，南水北调费;主要是由于土地用途改变或土地功能变化而引起的 土地增值收益=前五项之和×土地增值收益率（一般为10%-25%）;;;五 、应用举例;;;一、基本概念;一、基本概念;二、估价公式;;;;;五、应用举例;;;一、基准地价修正法的含义;二、理论依据;;;;;五、估价公式宗地价格=基准地价X(1+K)X使用年期修正系数X期日修正系数X容积率修正系数;;;理论依据 ;;;;;三．应用举例;宗地A为临街地，临街深度为17.5米；宗地B为临街地，临街深度为13.5米;宗地C为临街地，临街深度为3米；宗地D为临街地，临街深度为7米;宗地E为临街地，临街深度为11米.求其评估值