榆次中都写字楼营销的策划案.ppt

圈层营销—— Part5. 金融与资本高峰论坛 战略之四：销售执行 总目标：年底回款3000万不变 第一目标；邀约已排号3组商铺客户到场签约，迅速回笼资金。 第二目标：加大宣传力度，增加目标顾客到访率，年底完成10套写字间销售。 第三目标：通过大客户直销，年底完成7间商铺销售。 实现3000万目标的前提条件： 甲方必须保证可售房源的数量和质量 中都国际整合营销方案（沟通稿） 谨呈：山西德百川房地产开发公司 山西【 2011】晋中〔中都国际〕11/08 项目的营销推广没有简单的规律可循，差异化越明显，在市场上的抗风险能力就越强，而作为本项目，虽然有位置和配套资源作为项目的卖点，但是，这仅是共性；而精准的定位和策略才是实现市场差异化的关键。 前言 营销诊断 我 去 哪？ 我 是 谁？ 出路在哪？ 营销方向及步骤 项目界定 分析操作难点 提出解决方法 营销方向及步骤 我 去 哪？ 第一：在现有资源的基础上拔高项目形象 1.在当前基础上分析本案操作难点，并寻求合理的解决方法； 2.深度挖掘，找出本项目的核心价值体系； 3.通过专业的形象包装，完美的广告表现，精准的产品诉求，加强目标顾客归属感。 第二：推出差异化的营销策略 1.建立大客户直销体系； 2.通过恒达世行会员数据库营销； 3.通过搜集高端客户数据库营销。 第三：加强销售，快速回笼资金 1.双管齐下：大客户直销+散户推广 2.首先完成商铺销售，迅速回笼资金； 本案的开发现状 我是谁？ 我们的产品是500平米左右的一拖二大商铺,和全部为140平米左右的写字间。 难点1:写字楼户型单一，现3-6层全部分割为140平米，客户没有第二选择 难点3:商铺开间小，进深大，受制约的商业较多 难点2:商铺面积大，总价高，这类客户要求苛刻，谈判周期长 产品抗性，给项目后期的操作带来了诸多难点！ 针对性提出解决办法 出路在哪里？ 即使里面做不到完美，外面也要做到精美，起码直观感觉不错！不光要在产品上做文章，还要在项目的营销、推广、包装上多下功夫！ 先天不足，后天弥补！ 搭建项目核心价值体系和目标顾客营销系统，为产品本身增加砝码，一对一解决目前产品开发存在抗性！ 战略之一：价值系统建立 产品二大 价值体系 城市版块 项目版块 区域四大 价值体系 ①经济价值 ②商业价值 ③圈层价值 ①项目硬件 ②项目软件 挖掘项目核心价值体系 ③稀缺价值 龙湖立交桥工程，龙湖大街与太原小店的华漳街贯通工程，龙湖大街通往大学城的五条大道（纬一路至纬五路）完工，六号和七号双线地铁途经过本项目。项目到太原仅用几分钟，真正实现太榆同城，充分享受大太原经济圈带来的无限商机。 经济价值：大太原经济圈 城市版块………………………………………………………. 本案 商业价值：大学城商业圈 大学城近在咫尺，随着十所高校的建成，15万学子入住，商业价值不言而喻。 城市版块………………………………………………………. 圈层价值：行政公务核心圈 项目地处政府行政核心，晋中法院、检察院、公安局、劳动局、烟草局、教育局等诸多行政职能部门云集于此。 城市版块………………………………………………………. 稀缺价值：北部新城唯一 产品唯一，北部新城内没有在售准现房写字楼和商铺，大体量商铺在榆次也非常稀缺。 城市版块………………………………………………………. 二大价值体系之1 甲级硬件标准 豪华精装，日本荏原中央空调、美的风机盘管、德国蒂奥电梯4部分设南北两侧，户户有卫生间，每层设公共卫生间10G双网入户、智能监控等 二大价值体系之2 五星软件标准 可以聘请知名物业公司担当管理顾问，为业主提供英式贴身管家服务，享受五星级礼遇。（甄选） 产品的品质 是一个项目价值的基础! 软环境加强促使产品价值 的达到外延和提升！ 项目版块………………………………………………………. 大太原、大学城 大圈层、大钱途 核心卖点 中都国际广场——行政圈层办公总部 NO限购\NO限价\投资首选 大太原、大学城、大圈层、大钱途 北部新城唯一精装甲级写字楼+临街现铺 推广口号 战略二：客户体系建立 一、写字楼客户 自用型 投资型 1、需求型： 该部分客户的面积需求较大，一般在150平方米—500平方米，甚至可以半层或整层出售，该部分企业对于租金和运营费用的敏感度相对较低，对于项目的物业形象档次、功能完善档次、交通停车方便程度相对较高。