估价原则程序及适用性分析.电子教案.pdfVIP

估价原则 2.0.1 评估房地产市场价值应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 最高最佳利用原则； 4 替代原则； 5 估价时点原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事 人而言均是客观公平的价值。 2.0.3 遵循合法原则，要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循最高最佳利用原则，要求评估价值是在估价对象最高最佳利用下的价 值。 当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出 下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 1 维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现 状为前提进行估价； 2 改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用 途为前提进行估价； 3 更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利 时，应以更新改造为前提进行估价； 4 重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开 发为前提进行估价； 5 上述情形的某种组合。 2.0.5 遵循替代原则，要求评估价值不得不合理偏离类似房地产在同等条件下 的正常价格。 2.0.6 遵循估价时点原则，要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间 的价值。 （一）估价过程与估价程序 本次估价工作自 2013 年 05 月 25 日开始，至 2013 年 05 月 31 日出具正式报 告，共耗时 7 日，整个估价工作包括以下九个阶段： 1、明确估价基本事项 根据估价机构与委托方达成的意向，经与委托方洽谈后，明确以下基本事项： 委托方、产权人、估价报告使用者等相关当事方及其相互关系；估价目的；适用的 价值类型；估价对象、估价范围及各具体估价项目的基本情况；估价基准日；估价 假设和限定条件。 2、签订估价业务约定书 在明确上述估价业务基本事项的基础上，经估价风险评价及专业胜任能力评 价，决定接受该估价项目的委托，签订估价业务约定书，对本估价机构和委托方的 权利、义务和其他重要事项进行了约定。 3、制定估价作业方案 根据估价业务的性质和复杂程度制定估价计划，对拟采用的估价技术路线和估 价方法进行适用性分析，对拟搜集的估价所需资料及其来源渠道做出了合理部署， 对估价进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等估价业务的全过程进行合 理时间安排和工作配合安 排。同时，与委托方就估价计划的要点和重要环节进行沟通，协商计划的实 施。 4 、搜集估价所需资料 （1）估价人员根据估价的有关原则和规定，充分收集了与估价业务相关的信 息资料，具体步骤如下： ①指导委托方进行清查，填报清查申报明细表； ②收集估价所需文件资料，并听取委托方有关人员对估价项目的历史和现状介 绍； ③与估价项目管理人员进行交谈，了解估价项目的运营、管养状况； ④查验委托估价对象的产权证明文件等资料。 （2 ）估价人员结合本估价项目的实际情况，对房地产价格有普遍影响的资 料，对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，对相关房地产交易、成本、 收益实例资料，对反映估价对象状况的资料等进行搜集估价所需资料，并进行核 实、分析、整理。 5、实地查勘估价对象 公司房地产估价师邓跃章、王丽萍一行二人按照估价工作计划到估价对象现 场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建 筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、 产权等资料进行核实，对估价范围内的具体估价项目进行查勘和核实，对委托方提 供的申报明细表的内容进行现场实物查勘和核实，对估价项目状况进行查看、记 录，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况 进行拍照及留存摄影摄像资料等。 6、选定估价方法计算 （1）根据估价对象的实际状况和特点，开展市场调研、询价工作，收集相关 政策规定和市场信息资料，根据选用的评估方法，收集市场交易案例资料，市场租 金收益资料等。 （2 ）按确定的评估方法，及评估方法规定的计算公式，进行详细的评定估 算。 （