范例社区商业地产开发大变革及销售招商实战.pptx

社区商业地产开发大变革及 销售招商实战;目 录;一、社区型商业地产开发传统模式 二、社区商业的模式变革-6级开发 三、社区商业的销售变革-金融产品 四、社区商业的招商变革-精准落位;商业街区分类;传统模式之规划布局;传统模式之规划布局;传统模式之规划布局;传统模式之营销策略;直接销售模式的优劣对比;传统模式之开发节奏;传统模式之开发节奏;传统模式之招商运营;传统模式之风险;市场乱象-社区商业六大失败原因;一、社区型商业地产开发传统模式 二、社区商业的模式变革-6级开发 三、社区商业的规划变革-契入式 四、社区商业的销售变革-金融产品 五、社区商业的招商变革-精准落位 六、社区商业的运营变革-自营核心店 七、社区商业的价值叠变—OTO 八、经典案例解读;社区商业新开发模式;1;;;提升商业价值 60% ~ 80%;;持有3000多平米自营业态先期开业，迅速带动整盘开业;金融产品嫁接商铺;借助OTO社区互动平台，实现商家长期稳定持续经营;提供优质的资产管理服务;社区商业6级开发模式;一、社区型商业地产开发传统模式 二、社区商业的模式变革-6级开发 三、、社区商业的销售变革-金融产品 四、社区商业的招商变革-精准落位;社区商业的销售变革;产权式销售;短期返租销售（1-3年）模式的优劣对比;相同点： 有利于提高物业出售价格；加快销售速度；迅速回笼资金 需承受较大的返租资金压力；需承担的法律风险较高 不同点： 从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。 从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。;典型项目——蓝光空港国际;项目信息;;成都之翼甲级写字楼;花天锦地;9月底，蓝光空港国际城推出产权式营销的新花样——“0首付0月供”政策，10月中旬，开盘热销200套商铺。此优惠政策是蓝光集团六盘联动促销。政策推出，即引发全城关注，我们实地考察了蓝光空港国际城、蓝光金双楠两大项目，对此政策做了进一步研究。; 此次优惠活动，是蓝光统一执行，只针对楼盘的独栋商业销售，???商不享受该政策优惠。参加本次优惠活动的六大项目均有独栋商业，具有大体量，去化状况不理想的特点。目的在于快速去化难点商业，缩减销售周期，实现资本快速运转。;购买方式;以蓝光空港国际城项目，投资一套价值100万商铺为例。;购买方式;对比项目;2013年9月-2014年9月商业去化状况表（数据来源：克尔瑞数据）;;项目热销因素分析;带租约销售;在实际操作过程中应注意几方面的问题： 首先是如何确定租金与售价比例协调的问题。开发商通常希望提高售价达到盈利标准，但售价的提高需要高租金来支撑，租金提高势必加大招商难度，商家招不进来，就会影响销售。因此，在前期就应重点考虑如何处理销售与租金的关系。 其次是如何确保经营者在租约期内持续经营的问题。有些商家以高租金签约进驻后，由于经营不善，可能租期未到就撤租，这时就需要提前进行招商准备，做好商家替补，为投资客解决实际招商问题。 ;项目概述：项目总占地150亩，商业体量30万方，其中一期商业约10万方。总投资20亿，拟建成中国西部唯一体验式时尚商业综合体，是一个典型的商业大盘。 项目位置：双流县双楠大道与星空路口交汇处 开发商：大港控股集团投资、四川环福置地有限公司 占地面积：150亩 建筑面积：38万平方米 容积率： 3.3 物业类别：商业综合体 开盘时间：2013-6-14 价格：1层2.7-3.2万，2层1.9-2.3万，3层1.3-1.4万 楼层状况：整体6层，局部7层，1层层高5.7米;步行街主入口;西岭雪山景观的建筑立面;;2013年6月29日;销售模式： 70%商业自持，30%用于销售，集中式商业及目前在售商业的4-7F自持，只有1-3F的商业对外销售 最低9.9%，最高12.66%连续15年的投资回报率，认购者15年内只拥有产权，无经营权和管理权，开发商每月给予认购者设定比率的投资回报金额，每三年以0.69%的增幅上涨回报率。 租金溢价分成体系：固定回报+租金超出固定回报分成(采用9:1分成,客户90%,开发商10%) 约定时间内160%无理由回购保证：客户6年后可按照原价溢价160%出售给开发商，例如：客户买一套10万的商铺，6年后卖给开发商的售价=10*160%=16万;成都美国城热销的因素;REITS产权销售;是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是目前全球市场上REITs的主要类型，占所有REITS的90%。;按投资形式划分;按投资形式划分;按投资形式划分;按投资形式划分;按投资形式划分;按投资形式划分;按投资形式划分;优势;社区商业的销售变革—P2P销售模式;销售模