先天下商场调研及定位报告最终版.ppt

4F动感地带 三 先天下布局 耐克 阿迪达斯 万斯 斐乐 哥伦比亚 狼爪 精品文库 * 5F生活美苑 三 先天下布局 OSHKOSH HILL MARK 好孩子 青苹果 菲仕乐 双立人 精品文库 * 6F美食娱乐 三 先天下布局 光明渔港 一米阳光 鸿福酒家 肯德基 和味拉面 百奇源 精品文库 * 三 先天下布局 三 先天下布局 先天下商场商业业态组合优化布局 （一）、积极吸引人气，争取不留死角 商铺的价值取决于人流，商铺前有人流通过，商铺就有价值，人流通过越密集，商铺的价值就越高。购物中心要想有合理的布局就必须通过各种业态商业吸引人气的多寡而使他们坐落在冉的位置把人流引导到各个楼层各个角落，使整个购物中西所有的商铺成为活铺而不留死角。 （二）、布置商业亮点，刺激购买需求 购物中心不同的地点有不同的亮点，顾客才有逛完整个购物中心的欲望，不会疲惫。 （三）、平衡租金收益，优化租金收益 成功的商场是开发商和经营商获得共赢，而租金正是两者利益分割的标尺。制定租赁方案和租赁策略对于商场的商业运营情况具有很大的影响，先天下作为石家庄较高档的大型商场在租赁方案和租赁策略上有着自己独特的标准。合理的选择和布置租户，合理的制定和调整租金，在以后商场的发展中起着至关重要的作用。要达到选择合适的承租户，达到优化合理的“商店组合”，所采用的最合适的工具和手段就是租金政策。 精品文库 * 四 先天下营运 运营管理核心模式:招商在先→营运为主→企划造势→物业保障 （一）招商在先：一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。1、 招商定位：包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。2、铺位划分：铺位划分在购物中心的前期及运营当中都有着很隐性但是很科学的方面，一般要做到流动线上所有的店铺都有一个良好的外展示面，但是对外展示面的总长度是固定的，要在一定的展示面上放置尽量多的店铺是一种科学 。 3、动线设计：商业有两句名言，一句是 “隔街死”，一条街一边火的要命，另一边死街；还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但客流过不去，差一步生意就差了三成。 4、租户选择： 购物中心业态组成包括：主力店、专卖店、临时租赁、社区服务、餐饮配套、商务休闲、娱乐设施。但是同一业态不同购物中心应选择的租户也有不同。 精品文库 * 四 先天下营运 （二）营运为主：主要指商场的统一经营管理、商户淘汰升级、客户服务维护等。 1 统一管理：整个商场统一的经营管理，对于形象布置、宣传、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等)、装璜设计与施工管理、导购规范等都有统一的标准。2 商户逐渐淘汰：招商不能保证所有找来的商户都能很好的生存，有的很可能在很短的时间内就不见了。所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，商场管理也要保证每年10%的淘汰率来保证商场新鲜感和更新换代。 3 放水养鱼原则：因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。4 客户服务及维护：购物中心的客户服务重在吸引给更多的顾客前来，并使其成为忠诚的顾客，主要通过人性化的细微的细节服务，如服务台增加雨伞借用、婴儿服务、会员服务等等。 精品文库 * （三）企划造势指购物中心营销企划。???? 购物中心营销包括节假日营销、场地营销、明星营销、主力店营销、文化营销等多种营销企划。所有购物中心的营销均围绕 “旺场——提升品牌——盈利”这一不同阶段达到不同的目的。1、节假营销：“大节大过小节小过，没节造节过” 2、文化营销:塑造个性品牌的重要途径 3、明星营销:短期内制造人气最有效的方法 4、主力店营销:花钱请主力店进来就是就是让他招人气的 5、场地营销:有效利用室内中庭，户外广场开展活动人为达到客流转移。 四 先天下营运 精品文库 * （四）购物中心物业管理保障??? 购物中心的物业管理是购物中心操作的重要一环，为商业广场经营提供重要保障，也是购物中心硬件设施能够安全、正常、经济运营的重要保证。??? 物业管理水平能最直接体现购物中心操作管理的能力，是商业广场物业持续升值的重要因素之一，与招商、营运、企划是一有机体密不可分。??? 物业管理是成本控制的重要一环，管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发商所能独立承担，其中部份工作需要委托专业公司来协助。 四 先天下营运 精品文库 * 五 先天下租金体系 1