园区产业专题产业地产的五种死法.docxVIP

PAGE 1 前瞻产业研究院二零一八 前瞻产业研究院 二零一八年六月 园区地产专题 产业地产的五种死法 ? 尽管当下 产业地产行业受到各路资本热捧，但你要是将它视作一马平川、一本万利的营利捷径就大错特错了。我们认为，产业地产当中的复杂性和潜藏的风险，恐怕远远超出了市场人士的预判与控制。 风险管理是运营管理的重要环节，对于以产业为关键核心的产业地产而言，同样如此。行业风险识别是产业地产风险管理的第一步，如何有效地判别出行业潜藏的风险因子，通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要。 死法一：死于政策依赖病 产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜，在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是 产业地产运营者 招商引资最有利的说辞。然而，因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，所以对于行业来说属于系统性风险，众所周知，系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性，此诚生死存亡之利害，不得不高度提防。 案例 A企业，与政府签订某高新区整体开发协议，该企业进行整体的规划招商与一二级联动开发，以土地出让收入和税收返还为公司收益。一开始合作异常愉快，双方各取所需，整个园区欣欣向荣，土地出让金节节蹿升。然而该区域突然列入整个国家级新区的范围内，全部规划需要重新调整，土地出让也暂停，导致企业的卖地收入断流，而税收的综合收益仍然没有进入收获期。该企业目前悲惨的陷入极大的被动局面和资金链紧张的泥淖当中，形势岌岌可危。生于政策，死于政策，正是很多产业地产商的宿命之踵，的确令人扼腕嗟叹。 死法二：死于杠杆融资术 产业地产是一门烧钱的生意，其对资金的需求量非常大，无论是前期的投资建设还是后期的管理运营，基本都是以资本链条为主轴来进行操作的，要求企业有非常充裕的资金保障和很强的融资能力。但产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的行业，很多产业地产商不得不售商住配套以养园区，在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下，“以售养园”的模式已然不能持续，更无法指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目。 虽然不像传统地产那样频频被曝负债率超出警戒线、资金链断裂、老板跑路等负面新闻，但很多产业地产商高负债运营却是不争的事实，很多 产业园区其实是处于“短债长投”的局面——产业园区开发和运营期均比较长，回本时间短一点3~5年，长一点8~10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，需要的是长期廉价的资金支持。而这，中国目前的融资市场是很难支撑的。 案例 以上是某品牌产业地产商最近四年的负债率，一直都是高位行走，然而，一切才刚刚开始，2015年产业地产迎来“刺激年”之后，众多园区运营主体都走上了异地扩张之路，这家企业也是全国大肆扩张，但随之而来的是，企业所承担的财务风险也会越来越高，这家企业也是不断铤而走险，玩起股权质押、连环担保、信托融资、夹层融资等各类高成本融资术，一旦真的出现市场风险，财务出现危机的话，普洛斯曾经的断臂求生覆辙可真是值得行业企业去警惕的。 死法三：死于产品滞销关 就目前而言，产业地产市场的产品主要以物理载体硬件为主，软性服务不足甚至长期缺位。产业地产的名号打响是最近一两年的事情，但产业地产的产品却存在已久，工业园区、科技园区、办公园区、生态城、产业综合体、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其产品形态。 与住宅地产不同的是，产业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业，而近年来，我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮，一方面，对产业地产产品的需求度降低，再加上其本来就存在供大于求的状况，由此失衡状态更加严峻;另一方面是产业地产市场产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡。在市场性供需不平衡和结构性失衡的双重夹击下，园区产品滞销问题已经积重难返。 由此可观，造成行业内招商引资难的原因不能全部归因于实体经济的持续性衰退，还跟行业内产品滞销有关，而造成产品滞销的原因从根本上来说是规划失误和行业的粗放式发展，将行业的产业属性和地产属性本末倒置，从业人员为追求短期利益而让产品成为现金流的承载体，以至于现在进退维谷，生死一线。 案例 B公司，曾经是一家中部省会城市非常优秀的住宅开发商，偶然机会在紧挨机场的临空港区跟政府谈下了一块非常不错的地，按照传统房地产思维，地段和既有经验都支撑这个园区的开发。于是该公司聘请了来自欧美的大牌设计公司和代理行，做了一个异常高大上的产业园区，几乎把身家砸进去，前期80万平米建设起来才发现，有效需求不足，客户定位失误，连一平米都卖不出去，最终企业资金链拖垮，老板从此人间蒸发，这个高端大气上档次的园区也沦为史上最奢华的烂尾盘。 死法四：死于水土不服症 我们一直强调，产业地产的大规模、批量化异地复制是一个