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PAGE 1 前瞻产业研究院二零一八 前瞻产业研究院 二零一八年六月 园区地产专题 为什么说产业地产具有巨大市场潜力？ ? 传统地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，地产行业要从住炒转向更广范围的用。 城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集， 产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。 商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子，应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费热点点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子。 工业类地产企业要参与布局区域产业。要以发展产业心态来发展产业地产，以产业发展为例，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。 产业地产企业的产业价值要来自产业。产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。 “产业地产”产业发展的巨大需求 传统产业地产理论是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类 产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。从上面地产产业发展面临的新形势、新挑战，再到地产产业市场新需求、新趋势来看，传统产业地产还是建立在地产开发为基础，在单位开发土地上布局产业，而这种地产发展模式还仍然算是“地产产业”，而不是真正的“产业地产”。 我们认为，产业地产理论应该是基于产业发展为目标，地产发展为手段，形成的一种以产业园区为平台，围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标，以地产开发、建设、运营为服务工具，实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式。 产业地产未来具有巨大的市场需求 一是新兴产业发展需要新的产业配套。在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式; 二是传统产业转型升级需要新的建设服务。目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。 产业地产发展现实中的运用建议 一是传统房地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。 二是城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。 三是商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子，应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费“热点”点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子。 四是工业类地产企业要参与布局区域产业。要以发展产业心态来发展产业地产，以产业发展为例，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。 五是产业地产企业的产业价值要来自产业。产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。 综上所述，地产行业面临着严峻的发展形势，产业亟需转型升级，产业地产则是我国当前发展阶段地产行业转型升级的重要方向，也是必由之路。地产产业的转型升级，不仅要在观念、方向、模式上，也要在 科技水平、管理水平、决策能力等方面实现新的突破。