滨海产权式商业项目全程策划.docx

××××××广场 × × × × × × 广 场 总体推广策划方案 目  录 第一部分  项目总体策划方案 项目 SWOT 分析----------------------------------------4 项目定位---------------------------------------------5 产权式商铺投资模式-----------------------------------9 投资回报分析-----------------------------------------10 产权式商铺操作步骤-----------------------------------15 第二部分  营销推广执行方案 总体营销策略-----------------------------------------18 分阶段营销策略---------------------------------------20 新闻炒作、软性宣传-----------------------------------26 报纸硬广---------------------------------------------27 十、促销公关---------------------------------------------43 十一、现场包装-------------------------------------------45 第一部分 项目总体策划方案 第一部分 项目总体策划方案 一、项目 SWOT分析 1、优势、机会点 新城区地产必然的增值性加上我项目所处地理位置的优越性，使商 铺具有巨大的升值前景； 一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者 都可以投资； 合作商家““世界五百强企业之一””的品牌效应将大大增强客户的 信心； 十年租约降低风险，并有稳定的回报； 产品的多样（写字楼、商铺、住宅）使得不同层次的投资者都可以 找到自己的选择； 发展商的实力以及××对操作同类项目丰富的经验； 老城区的财富中心尚在拆迁当中；皇骐·河滨花园的商业项目也要 在 2—3 年后动工，在时间上我项目占定优势； 2、劣势、威胁点 利群拖沓多年对买家信心有不利的影响； 买家可能对商场整体经营管理的信心不足； 买家对项目的投资方式不够明确，到接受有必然过程； 新城区入住率低，基本没有形成商业气氛，商铺价格难以短时间内 拉升； 皇骐·河滨花园的商业存量和规划对我项目将是一个巨大威胁； 鑫都·新汇与我项目工期相吻，又处在同一区域内，将是我项目的 第一销售竞争对手； 财富中心的宣传时期长，市场关注度强，积累了一定量的购买客群， 对我项目造成很大的销售压力。 二、项目定位 1、案名（已定）： ×××广场（SHOPPING MALL） 2、市场定位 全频地产（保罗万象，住宅、商业、写字楼）、立体购物（从上到下的购 物，不同年龄段的消费，不同性别的），全方位满足，高尚别致寓所(SOHO 贵 苑)，主体休闲广场。 （1） 商业业态市场定位： 根据本项目的特点，及周边住宅楼盘、环境等因素再加上““世界五百强 企业之一””品牌商家进驻，建议本商业定位为： 集购物、休闲、餐饮、娱乐、专业市场为一体的综合性大型现代化购物中 心（shopping mall） 立体购物，全方位满足，情景式体验消费。 （2）、写字楼、住宅市场定位： 新城区没有高档的写字楼，胶州市里唯一一个打出写字楼概念的是有微强 置业有限公司开发的金融商务中心，紧邻永春家店商场，出租良好，价格为 1 元/天/建筑平米，但物业管理相当薄弱，缺乏专业性。因此建议我项目写字楼 定位： 胶州首席豪华办公写字楼，专业的物业，专业的管理，专业的服务；优良 的环境，未来的准商业中心，升值潜力无限。 金装大厦 新城区的楼盘中，50㎡—60㎡小户型公寓还是有一定市场，但我项目的住 宅是跟商业一体，没有住宅区的优势，价格拉升和市场去化有一定难度，建议 从概念和服务上找定位： 可以解决一切问题的空中 SOHO 别墅（SOHO LOFT） -----胶州市首家酒店式公寓住宅 SOHO 贵苑 （3）×××广场产权式投资销售方案定位 ×××广场将把商铺面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给 各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商务中心”投资模式。 将地下专业市场，及地面商铺，（特别是拐角二层大空间建筑）写字楼划分 为足够小的产权，进行出售，目标在于压低首付，并抬高单价，拉升利润空间。 各个产权单位产品构成方案如下： 编号销售 编 号 销售收入 （万元） 单 价 套数 物 业 形 式 销售面 积 （平方 米） （元/平米） 把可划分的各产权单位面积控制在在 20--80 平方米之间。有柜台（拐 角两层）、