信义御城营销执行报告.ppt

信义御城营销执行报告;目标解读;;销售实现： 确保较高的开盘销售率及阶段销售目标； 市场形象： 将项目打造成区域具有影响力的项目，树立良好市场口碑； 打造横岗区域首个大型城市综合体，成为横岗的绝对标杆项目/城市聚焦点。 社会效应： 凭借本项目的成功操作，建立信义品牌深圳范围内的影响力，以城市更新运营商的面貌面向全市。完成品牌飞跃！;;;;上半年全国多地房地产市场出现回暖，但中央要求坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策。未来市场政策需保持谨慎乐观。;市场动态;市场动态;;地铁三号线沿线，布吉、横岗、龙岗中心城形成了三个相对独立的区域， 成相互竞争关系。;布吉、横岗供应量分析;龙岗中心城供应量分析;布吉区域 佳兆业新都汇;麟恒城上城分四期开发，物业类型包括商业、住宅、酒店、公寓等 项目一、二期商业为4层的大型商业广场，入驻的主力商家有：沃尔玛、保利影院等，将有效的补充该片区缺乏高端生活配套的不足，未来可能拉动该片区的发展。;荷康城项目分三期开发，一期占地面积5.1万㎡，建筑面积约30万㎡，容积率4.14，绿地率约25%，总户数为2176多户，户型面积约为31-169㎡全非合拼单位，其中主要包含31-55㎡的精装公寓、78-88㎡的二、三房，120-169㎡的四、五房等。以78-88㎡二、三房为主力户型。 目前推广名为The Town乐城， 预计9月样板房开放，10月左右销售。;建设用地面积;建设用地面积;2012年下半年，本项目主要面临的竞争来自于横岗本片区及龙岗中心城片区三号线地铁沿线大盘的同质竞争。;项目自身;项目交通便利、周边生活配套齐全、项目自身30万体量大社区;本项目PK竞争项目;;;;计划首期推售的1、2、6栋共778套房源中，76%的产品是在90平以下（594套），90平以上产品占比仅24%，决定了我们的客户基本上是以首置刚需客户为主流。;根据2010年龙岗区统计年鉴，横岗街道总人口数为54.05万，其中户籍人口2.66万，外来人口51.39； 户籍人口主要集中在前三类客户中，非户籍人口主要为潮汕、客家及闽南人及少量港澳台。;;龙岗中心城项目90平以下消化速度较快，90平以下消化速度相对缓慢；;25-35岁 在关内上班 大多拥有本科以上学历 事业稳定上升阶段 家庭年收入15万—30万 两口或三口之家 即将或者已经面临结婚、生子 追求城市生活，追求个性，对城市高度依赖 积累较少，经济实力相对有限，对产品总价较为敏感、对地段、配套、产品品质要求较高 以首次和二次置业居多，二次置业则属于功能性换房，改善性居住和投资。; 游离客户;目标客户分级筛选;1、离开都市外溢至横岗的都市首置刚需客： 交通、性价比、大社区及配套、区域前景;价值点聚焦，直达客户;;;方向一：低调奢华、高调生活、 都市新贵、精英生活典范;案例借鉴：星河盛世;1.硬件方面，注入更多配套，增加项目含金量。;2.形象方面，拔升项目价值，打造强者领地。;方向二：熟悉都市味、360度都心生活;案例借鉴：万科红;1.建立红价值体系，打造都市白领最熟悉的都市生活。;2.事件营销，全城寻找红人高调引爆，对味白领小资、都市追求。;结合本项目;结合目标客户，本项目;;公共空间—;公共空间—;公共空间—;公共空间—;智能化—;智能化—;物管—;教育资源—;;;;;一个中心 两个基本点 四大方针;一个中心 两个基本点 四大方针;推广策略;推广主题;推广铺排;推广铺排;推广铺排;推广铺排;渠道策略;走出去：开设金光华展场，作为关内根据地;建立信义会，发放信义护照，建立信义自己的客户资源库。;罗湖其他展点：;福田展点：;走出去：写字楼、商超巡展，直击目标客户;走出去：充分挖掘信义老业主、旧改资源;引进来：线上线下有效媒体组合，一夜倾城;截客户：途中设卡，拦截前往中心城客户;截客户：途中设卡，拦截前往中心城客户;截客户：途中设卡，拦截前往中心城客户;大整合：整合大客户、相关合作单位团购; 每天，售楼处夜间接待模式; 每天，8辆看楼车驶向售楼处;大整合：整合大客户、相关合作单位团购;展示策略;强展示：全方位包装，主场气势压倒一切;强展示：故事性样板房，让客户耳目一新;强展示：故事性样板房，让客户耳目一新;强展示：故事性样板房，让客户耳目一新;聚人气：趣味售楼处，让儿童家长流连忘返;活动策略;临时接待中心开放：寻人起势，话题先行;营销中心开放：起势活动，高调亮相;营销中心开放：起势活动，高调亮相;样板房开放：火上浇油，延续热情;样板房开放：火上浇油，延续热情;开盘前：临门一脚，彻底疯狂;配合置业计划的宣布，以此为噱头再次制造热点带动全市范围客户热情，于开盘前夕再造高潮;暖场活动：天天抽小奖，周周抽大奖;客户购房优惠一览;推售策略;推售